令和8年1月16日　提出 高知 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -43 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　真紀   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市長浜字沖野林５４８７番６ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 周辺に農地が多く見 受けられる住宅地域 西7m市道 水道 高知 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    75 ｍ、南    30 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高知市沿岸部に位置する農地 が多く見られる住宅地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 高知駅南方 9.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、地価はしばらくの間、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高知市の南部に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地域に地縁性を有する個 人で、圏外からの転入は殆ど認められない。沿岸部に位置するため津波災害懸念があり、また、市街化調整区域に係る 行政的条件等により、近隣地域の宅地需要は減退が継続している。周囲は農地が多くを占め、農家住宅や太陽光発電施 設用地が見られる。取引の個別性が大きく、中心価格帯の把握は困難であるが、坪当たり５万円程度と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は中小規模戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の宅地取得を目的とする取引が中心である。また、市街化調整 区域に係る開発制限を受けるため、投資採算性の観点から賃貸用建物の建築想定は非現実的であり、収益還元法の適用 は断念した。比準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域内の代替性を有する取引事例から十分に信頼性を有する試算 価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、市場の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い住宅地の需要は堅調を維持して いる。建築資材及び人件費高騰等の土地取引 に対する影響が認められる。 津波浸水被害が懸念される沿岸部の市街化調 整区域。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％