令和8年1月16日　提出 高知 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -42 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　畠山　照章   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市円行寺字岩本８３３番５ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が多い住宅地域 南3.2m市道 水道 円行寺口 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地（農家住宅が点在する地域内の土地） ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 高知市北部の市街化調整区域 内の集落的住宅地 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 円行寺口駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 地すべり防止区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には特段の変動はない。当該地域は、市街化調整区域内における農家集落的要素を有する住宅地域。地域 の人口・世帯数の動向を反映して、不動産需要は低調で、地価は、当面、下落傾向が継続して推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市郊外部の市街化調整区域内の住宅地域一円である。典型的需要者は自己使用目的で取得する地縁的 選好性のある農業従事者及び一般所得者層が中心である。世帯流入が僅少で、需要が地域内在化しており、不動産需要 は相当程度低調である。限定的な購買層による需要に回復の可能性は低く、今後も下落傾向が継続すると拝察され、長 期下落の過程にあって、需要の中心の指摘は困難であるが、現在、概ね、８～９万円／坪程度の水準と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の 取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得 力ある比準価格が得られた。本件では賃貸用の建物の建築を想定することが現実的ではない事から収益価格は試算して いない。よって、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地政的リスクで不確実性が残る中、観光は「 あんぱん」効果もあり回復基調で、県内景気 は持ち直し傾向にあるが、金利先高感、物価 高が懸念される。 地域内には特段の変動はない。市街化調整区 域内は、供給及び需要が内在的で限定的され る事、周辺の人口減少等を反映し地価は下落 が継続と拝察。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％