令和8年1月16日　提出 高知 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -33 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市神田字片岡沢２１６４番８１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 旭 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画道路背後に所在する 神田地区の既成住宅地域 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 旭駅南東方 3.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 新規分譲地との競合はあるものの神田エリアの人気は総じて高い。加えて、居住環境の成熟に伴って需要、地価 ともに強含み傾向にあり、暫くはこうした状態は持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市西部郊外における住宅地域全域で、特に神田エリアとの価格牽連性が強い。需要者は高知市在住の 一次取得者が中心で圏外からの流入も見られる。かつては街路条件が弱く、市場内における人気も低位であったが、近 年は災害懸念もないことに加えて、至近の都市計画道路の整備によって周辺地域全体の街路条件が大きく改善された関 係から、市場内の人気も徐々に高まりつつある。中心的な価格帯は２０～２５万円／坪程度に収束するものと判断。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内には共同住宅の供給が見られるが、大半の取引が自己使用目的であること、投資額に見合うだけの賃料水準が形 成されていないこと等、投資採算性が劣るため、本件では収益価格の試算を行わなかった。他方の比準価格は、有用な 取引事例を採用することができたことに加え、各補修正も適正に行われており、実証的な価格が得られた。よって、本 件では、比準価格を重視しつつ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [124.1] [100.0] 100 65,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は生産・消費が持ち直しつつ、雇用 も安定を維持している以外に、住宅投資が緩 やかに持ち直しつつあり、全体としても改善 傾向にある。 都市計画道路の供用開始によって利便性の向 上が認められるほか、浸水想定区域外に位置 する住宅地域として、宅地需要は堅調に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.9 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％