別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -32 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.
鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市赤石町字ミドロ８８番４
 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,164)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅が密集する
既成住宅地域
 南4.1m私道 水道 旭

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺において土地区画整理事
業を始めとする事業が進捗、
一部、事業が完了している。		 街

路		 基準方位　北４．１
ｍ私道		 交通

施設		 旭駅南東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性に加え周辺での土地区画整理事業等の各種事業の進捗により周辺環境は向上している。高水準にある新規
分譲地価格の間接的影響から地価は強含みからやや上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市西部の住宅地域である。主な需要者は市内在住の一次取得者で圏域外からの流入も認められる。近
隣地域は災害懸念が小さいほか中心部や各種利便施設への接近性に優れる。隣接では広域に土地区画整理事業が進捗し
周辺環境の向上が認められ、事業地及び地区内の分譲価格は地域の標準を上回る水準にある。当該価格の間接的影響も
あり地価は強含みからやや上昇基調で推移している。中心価格帯は更地で２８万円～３０万円／坪程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ
、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性を考慮し、市場性を反映した比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -25             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の下支えによる不動産市場の浮揚感
は希薄化し、国際情勢の不安定化や物価高、
金利先高観から先行き不透明感が漂っている
。

隣接で土地区画整理事業が進捗中であり、周
辺環境の向上が認められる。災害懸念が小さ
い利便性の高い地域として、宅地需要は堅調
に推移している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｈ
Ｎ
-1104		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２６０１Ｃ
Ｏ
-1005		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２６０１Ｏ
Ｙ
-117		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.9m私道
、東1m、
二方路
１住居

(60,200)
d ２６０１Ｈ
Ｎ
-1108		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.5m私道、
西4.4m、
北1.8m、
三方路
１中専

(60,176)
e ２６０１Ｊ
Ｈ
-1106		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,531 		 100
[ 113.9]
84,751 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
88,100 
b (　           ) 
101,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
98,901 		 100
[ 113.9]
86,831 
90,300 
c (　           ) 
61,947  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
65,699 		 100
[  77.7]
84,555 
87,900 
d (　           ) 
48,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
45,736 		 100
[  54.9]
83,308 
86,600 
e (　           ) 
130,375  		 100
[ 140.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
93,591 		 100
[ 107.2]
87,305 
90,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.6 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  -7.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.3 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 限定価格

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



高知 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,579,532 
300,726 
1,278,806 
1,112,640 
166,166 		 （　0.9416）
156,462 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,401,348 円　　　　（　     33,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.60 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   164 ％   102 ㎡      9.2 m x   11.7 m  前面道路：私道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１Ｋ各階２戸　平均専有面積２４㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,450 
69,600 		 2.0  139,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,478 
70,944 		 2.0  141,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

140,544 		 281,088 
0 
⑨年額支払賃料        140,544 円　×　12ヶ月　＝　       1,686,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,686,528 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       109,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,576,904 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           281,088 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,628 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,579,532 円　　　　（　        15,486 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,478 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,800 円  　　　　     15,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 84,326 円  　　　        1,686,528　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      114,000 円  　　　　     15,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         300,726 円　（　　　　　　         2,948 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,112,640 円  
（　　　　　        10,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,579,532 円      
②総費用 300,726 円      
③純収益　①－② 1,278,806 円      
④建物等に帰属する純収益 1,112,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,166 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 156,462 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,401,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市赤石町字ミドロ８８番４
 4900000051181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
高知 -32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -32 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市赤石町字ミドロ８８番４
 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,164)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅が密集する
既成住宅地域
 南4.1m私道 水道 旭

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺で土地区画整理事業が進
む旭地区の既存住宅地域		 街

路		 基準方位　北　４．
１ｍ私道		 交通

施設		 旭駅　南東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,164)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺で土地区画整理事業ほか公共事業が進んでおり住環境の向上が進んでいるが、近隣地域内に特別な変化はな
く当面現状維持が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、旭地区を中心として高知市の周辺部に位置する住宅地域一円。典型的な需要者は中程度の住宅地を求め
る一般所得者層。震災による非浸水地域であること、隣接地域で土地区画整理事業が進捗し居住環境が向上しつつある
こと、イオンは撤退したが電車通りに近接しており生活利便性が高いことなどから地価は上昇傾向にある。取引規模は
個別的に分散幅が大きく把握し難いが、更地は坪当たり２９万円程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 道路幅員が狭いことや規模が小さいことなどから投資適格の建物建築が困難であって自己居住の効用を前提とした元本
価値に見合う賃料が得られないため低位に試算された。一方で、比準価格は、旭地区の比較対照性の高い事例により価
格決定をしており、その精度、実証性、説得性を高く維持できている。以上より、実証的で需要者の規範となる比準価
格を採用し収益価格を参考とし、市場における需給の変化を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知 -25                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 非浸水地域を中心に利便性の高い地域の需要
は堅調であるが、人口減少・少子高齢化によ
る需要縮小から二極化が進む。


周辺で土地区画整理事業ほか公共事業が進ん
でおり住環境の向上が進んでいるが、近隣地
域内に特別な変化はなく当面現状維持が続く
と予測される。

特に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｈ
Ｎ
-1104		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２６０１Ｃ
Ｏ
-1015		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西3.5m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ２６０１Ｆ
Ｓ
-113		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２６０１Ｃ
Ｏ
-1017		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東3.5m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
96,817 		 100
[ 113.1]
85,603 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
89,000 
b (　           ) 
87,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
86,655 		 100
[ 100.9]
85,882 
89,300 
c (　           ) 
60,274  		 100
[  70.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,192 		 100
[ 101.0]
85,339 
88,800 
d (　           ) 
67,437  		 100
[  90.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.8]
77,562 		 100
[  90.2]
85,989 
89,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



高知 -32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,562,500 
300,266 
1,262,234 
1,112,640 
149,594 		 （　0.9416）
140,858 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,062,130 円　　　　（　     30,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 58.60 ＬＳ2 96.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   164 ％   102 ㎡      9.2 m x   11.7 m  前面道路：私道     　   4.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２４㎡１Ｋ各階２戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,434 
68,832 		 2.0  137,664 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
48.00 
100.0 
48.00 
1,478 
70,944 		 2.0  141,888 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
96.00 
100.0 
96.00 

139,776 		 279,552 
0 
⑨年額支払賃料        139,776 円　×　12ヶ月　＝　       1,677,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,677,312 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,559,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           279,552 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,562,500 円　　　　（　        15,319 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,478 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 60,800 円  　　　　     15,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 83,866 円  　　　        1,677,312　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      114,000 円  　　　　     15,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,200 円  　　　　     15,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         300,266 円　（　　　　　　         2,944 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　      96.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,112,640 円  
（　　　　　        10,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,562,500 円      
②総費用 300,266 円      
③純収益　①－② 1,262,234 円      
④建物等に帰属する純収益 1,112,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 149,594 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 140,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,381 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,062,130 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市赤石町字ミドロ８８番４
 4900000051181-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考