別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -31 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾﨑　真紀   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市高須新町２丁目１１１８番１外
｢高須新町２－１１－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 高知

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高知市東部の郊外に位置する
区画整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 高知駅南東方

4.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に特段の変動要因はなく、しばらくの間、現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に高知市東部に位置する郊外の住宅地域一円であると判断した。需要者の中心は、市内に在住する、
自用の宅地取得を目的とする中位以上の一般所得者層で、需給圏外からの転入も認められる。近隣地域は市内中心部に
近いため生活利便性が高く、住環境も良好な旧来からの住宅地域である。津波浸水区域であるが、近年では浸水災害に
対する警戒感が薄れており、需要は安定的に推移している。土地の中心価格帯は坪当たり３０万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例を採用し、各補修正及び要因比較を適切に行い実証的な試算価格
が得られた。近隣地域は共同住宅等も見られるが、取引の中心は自用の宅地取得を目的とするもので、また、新規投資
に相応する賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本件では、典型的需要者の特性を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、価格形成要因の検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -24             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     89,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性の高い住宅地の需要は堅調を維持して
いる。建築資材及び人件費高騰等の土地取引
に対する影響が認められる。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｌ
Ｈ
-105		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.4m市道
、南西4m、
角地
１中専

(70,200)
b ２６０１Ａ
Ⅰ
-102		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東4.3m、
角地
１中専
津波浸水想定区域
(70,200)
c ２６０１Ｆ
Ｓ
-103		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２６０１Ｆ
Ｓ
-1029		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.9m市道
、南東4.3m、
角地
１中専

(70,196)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
76,137 		 100
[  88.6]
85,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
89,400 
b (　           ) 
114,419  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
106,941 		 100
[ 121.6]
87,945 
91,500 
c (　           ) 
89,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
85,728 		 100
[ 100.5]
85,301 
88,700 
d (　           ) 
73,672  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
72,298 		 100
[  85.3]
84,757 
88,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.1 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



高知 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,488,870 
688,019 
2,800,851 
2,444,790 
356,061 		 （　0.9479）
337,510 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,337,174 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.40 Ｓ3 221.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     17.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（専有面積約２４．６㎡　１ＤＫ　各階３戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,360 
100,368 		 2.0  200,736 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,380 
101,844 		 2.0  203,688 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,400 
103,320 		 2.0  206,640 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
221.40 
100.0 
221.40 

305,532 		 611,064 
0 
⑨年額支払賃料        305,532 円　×　12ヶ月　＝　       3,666,384 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,666,384 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       183,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,483,065 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           611,064 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,488,870 円　　　　（　        19,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,381 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,600 円  　　　　     35,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 183,319 円  　　　        3,666,384　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      269,200 円  　　　　     35,900,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         688,019 円　（　　　　　　         3,801 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     221.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,444,790 円  
（　　　　　        13,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,488,870 円      
②総費用 688,019 円      
③純収益　①－② 2,800,851 円      
④建物等に帰属する純収益 2,444,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 356,061 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 337,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,865 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,337,174 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市高須新町二丁目１１１８番１
 4900000191133-0000
2 　高知市高須新町二丁目１１１８番２
 4900000191134-0000
3 　高知市高須新町二丁目１１１９番
 4900000191135-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高知 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -31 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市高須新町２丁目１１１８番１外
｢高須新町２－１１－１８－２｣		 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 高知

4.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    10 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道背後の住宅地域 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 高知駅南東方

4.4km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、高知市東部の居住環境良好な住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維
持した状態にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高須地区を中心とした高知市東部郊外に位置する住宅地域一帯である。主たる需要者は市内在住の３０
代～４０代の一次取得者が中心であって、圏域外からの転入需要も見られる。近隣地域は津波浸水予想区域内に位置す
るものの、生活利便性及び居住環境良好な立地環境を有していること等から、需給動向はほぼ安定的に推移しており、
地価も比較的堅調に推移している。当該地域における中心価格帯は、更地で坪３０万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近年の建築費高騰の影響等から収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めず、収益価格は他の試算価格よりやや低
位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反
映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ価格形成要
因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高知（県） -24             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     89,200 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、金融情勢等の下振れリスクもあるが
、雇用・所得環境が改善する下で、景気及び
需給動向は比較的堅調に推移している。


地域要因の変動は特に無い。




個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 高知 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６０１Ｆ
Ｓ
-103		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２６０１Ｂ
Ｕ
-106		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２６０１Ｂ
Ｕ
-108		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２６０１Ｌ
Ｈ
-105		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.4m市道
、南西4m、
角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,157  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
85,728 		 100
[  99.5]
86,159 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
89,600 
b (　           ) 
75,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
75,620 		 100
[  89.8]
84,209 
87,600 
c (　           ) 
73,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
73,436 		 100
[  86.0]
85,391 
88,800 
d (　           ) 
65,402  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
76,137 		 100
[  89.5]
85,069 
88,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,200 円／㎡]  



高知 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,488,610 
689,171 
2,799,439 
2,444,790 
354,649 		 （　0.9479）
336,172 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      7,308,087 円　　　　（　     40,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.40 Ｓ3 221.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   181 ㎡     17.0 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ各階３戸　平均専有面積約２４．６㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、解放廊下を想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,356 
100,073 		 2.0  200,146 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,398 
103,172 		 2.0  206,344 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
73.80 
100.0 
73.80 
1,412 
104,206 		 2.0  208,412 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
221.40 
100.0 
221.40 

307,451 		 614,902 
0 
⑨年額支払賃料        307,451 円　×　12ヶ月　＝　       3,689,412 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,689,412 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,607 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,482,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           614,902 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,805 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,488,610 円　　　　（　        19,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,398 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,600 円  　　　　     35,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 184,471 円  　　　        3,689,412　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      269,200 円  　　　　     35,900,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,900 円  　　　　     35,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         689,171 円　（　　　　　　         3,808 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     221.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,444,790 円  
（　　　　　        13,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,488,610 円      
②総費用 689,171 円      
③純収益　①－② 2,799,439 円      
④建物等に帰属する純収益 2,444,790 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 354,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 336,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,308,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市高須新町二丁目１１１８番１
 4900000191133-0000
2 　高知市高須新町二丁目１１１８番２
 4900000191134-0000
3 　高知市高須新町二丁目１１１９番
 4900000191135-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考