令和8年1月16日　提出 高知 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市長浜字辻屋敷４７８３番 ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い学校に近い既成住 宅地域 南5.1m市道 水道 高知 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に位置する既存住宅地 域 街 路 基準方位　北５．１ ｍ市道 交通 施設 高知駅南方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の既存の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、今後も現環境を維持していくものの、津波災害の懸念 もあり、地価はしばらくは弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市郊外部の住宅地域一円であり、特に高知市南部に位置する長浜地区につき代替性が高い。 地域は沿岸部の長浜地区に存し、長浜小学校、南海中学校に近い既存の住宅地域である。地震による津波災害の懸念が 強いことから、宅地需要は減少傾向であり、地価は下落基調が続いている。典型的な市場参加者は地縁的選好性を有す るエンドユーザーが中心であり、土地は坪当たり７～８万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算されており、実証的で説得力の高い価格である。一方、当該地域 は自己使用を目的とする取引がほとんどであり、賃料水準の低下、空室率の上昇、建築費の高騰等より、新規投資の採 算性を欠き、事業収支の観点から賃貸用建物の想定は現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。よって、説得 力の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [104.0] 100 23,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利の上昇基調や建築費の高騰など、懸念材 料はあるものの、市内の宅地需要は安定的で あり、地価は全体的に堅調な動きとなってい る。 既存の住宅地域であり、特段の変動要因はな いものの、地震による津波災害の懸念もあり 、地価は下落基調である。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％