令和8年1月12日　提出 久万高原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久万高原 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 8,270,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上浮穴郡久万高原町久万２６７番１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が存在する路線商業 地域 西15m国道、三方路 水道、下水 いよ立花 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    35 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 いよ立花駅　南東方 28.0km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、久万高原町中心部に近い国道沿いの商業地域である。町全体としての人口減少や少子高齢化の影響 により繁華性は低下傾向であるが、現状の利用環境に変動はないと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久万町及び隣接する砥部町の商業地域及び住宅商業の混在する地域一円である。主な需要者は、地元に 地縁のある法人事業者及び個人事業者が中心であるが、一部圏外法人の支店等もみられる。近隣地域の周辺は、旧久万 町の中心部に近く、役所、学校、病院なども徒歩圏内にあり、利便性は高いものの、町全体として人口減少や高齢化は 著しく、地価も下落傾向が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自用が中心の地域であり、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格 のみの試算となったが、比準価格は類似地域の信頼性の高い取引事例より導かれ、現実の市場を適切に反映しており信 頼性は高いと思料する。よって、本件では比準価格を採用し、前年価格との均衡や単価と総額との関連にも留意して、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久万高原町では人口減少率、高齢化率は極め て高い状態が続いており、不動産の需要も低 迷している。 久万高原町では最も繁華性の高い地域である が、一般的要因の影響により土地の需要は弱 含みが続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％