令和8年1月14日　提出 八幡浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八幡浜 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　髙月　新介   TEL.

鑑定評価額 3,110,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八幡浜市新町１丁目１４６９番３３ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 店舗 Ｗ2 小売店舗が建ち並ぶ 中心的商業地域 西5m市道 水道、下水 八幡浜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ　市道 交通 施設 八幡浜駅西方 1.3km 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 空き店舗が目立つ既存のアーケード商店街である。周辺の商業地域と比較して地価水準は安いが、需要は乏しく 、地価は弱含みの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧八幡浜市中心市街地の商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者が中心である。付近はアーケー ド商店街で、物件売買は少なく、稀に見られる取引も建物一体での割安な総額取引である。よって、土地のみでの価格 相場の把握は容易でないが、周辺商業地域の価格相場や精通者意見等から坪１０万円台後半の水準と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の店舗利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ 説得力を有する。一方、建築費高騰の影響等により、土地帰属純収益がマイナスとなったため、収益価格は試算できな かった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存す る地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八幡浜 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [163.2] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等による社会・経済規模の縮小が進 んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移し ている。 地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％