令和8年1月13日　提出 松山 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 5-11 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市三番町２丁目１０番１０ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,360) 1:3.5 店舗 Ｓ7 中高層飲食店ビルが 建ち並ぶ商業地域 西6m市道 水道、ガス、下水 大街道 310m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 大街道電停南方 310m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は松山市中心部の飲食店舗を中心とした商業地域で、今後も同様の利用状況が継続するものと予測する 。地域はコロナ禍の影響を強く受けた地域だが、近時、繁華性は回復してきており、土地需要も回復傾向。 (3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部の商業地域の圏域。中でも代替性が高いのは飲食店舗の多い地域内の土地である。需要者は 県内外の法人、個人事業者、不動産投資家等多岐にわたる。近隣地域等は飲食店舗を中心とする地域ゆえコロナ禍の影 響を強く受けた地域であるが、回復傾向にある地域経済の影響も有り、近時は繁華性は戻りつつあり地価も上昇に転じ ていると思われる。近隣地域等での需要の中心的な価格帯は、取引規模等により価格帯はまちまちであり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近時の建築費の高騰から近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況の中、最有効使用の建物建 築想定にて収益還元法を適用したが結果マイナスの価格となり収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は対象標 準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場価値を適切に反映している。よって本件では得られた比準 価格に信頼性を認め、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 5-12                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    366,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [180.7] [100.0] 100 208,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の地域経済は物価上昇等により将来の 不透明感が強い現状だが、景気は回復傾向に あり、松山市では地価上昇のエリアも広がり つつある。 地域経済の回復傾向の影響もあり、地域はコ ロナ禍の状況から繁華性は戻りつつあり、近 時地域の地価は横這いから上昇に転じている ものと思われる。 個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力 は普通程度である。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％