令和8年1月15日　提出 琴平 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴平 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西4m町道 水道、下水 榎井 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道３１９号東背後の既存戸 建住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 榎井駅南西方 450m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、当分の間、地域的特性に大きな変化のないままで推移するものと 予測する。地価は需給状況から勘案してやや下落傾向にあるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は琴平町内の住宅地域を中心に、隣接するまんのう町の住宅地域を含む圏域である。需要者は主に、圏域内 に地縁や勤務先を有する個人である。当該琴平町は少子高齢化に伴う人口減少の影響を受けて、既存住宅地域では空家 も散見される。従って、地価は下落基調で推移しているものと予測する。取引価格帯については、土地で６００万円か ら９００万円程度であると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は賃貸市場未成熟のため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法の適用にあたっては、琴平町内の新 しい取引事例が極端に少ないので、隣町の事例も採用したが、地域要因分析等は適正に行われており市場を反映した実 証性のある比準価格を試算した。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴平 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 琴平町の人口は減少傾向にあり、住宅地需要 も、建築資材や労務費等の上昇により弱含み 基調にある。土地価格は下落傾向が続いてい る。 郊外の既存住宅地域であり、農地が残る中、 古くからの建物が建ち並ぶ住環境である。今 後も大きな変化はないものと予測する。 概ね標準的な画地で通常の選好下にある。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％