令和8年1月15日　提出 小豆島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町安田字仲條甲６１９番１ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西3m町道、北側道 水道 安田上 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３ｍ町 道 交通 施設 安田上停北方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道路条件及び地理的位置の相対的劣位性により、地縁性を有する個人以外の需要が極めて低調であり、地域に変 革を齎し得る要因も存在しないため、今後も当分の間は現在と同様なあり方により推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 狭義の同一需給圏は、旧小豆島町内の普通住宅地域全域がその範囲に該当するものと判断されるが、広義には、島内全 体の普通住宅地域が、その範囲を構成しているものと判断される。市場参入動機の中心は地縁的選好性に求められ、そ の他の需要（居住用賃貸需要を含む）は極めて低調な状況にある。なお、当該地域は、同一需給圏の範囲が広い他、売 り物件の絶対数が少ないため、地域の標準的な不動産価格水準のあり所を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格及び収益価格は試算し得なかったが比準価格について上記を得た。試算において採用した取引事例は何れも価 格指標として十分な規範性を有するものであり、要因分析過程等についても特段の問題はなく、得られた試算結果は属 する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度 を信頼することとし、他の公的価格指標との均衡等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の不動産市場に間接的影響を齎し得る一 般的要因の諸力は、相対的な低下傾向にある 可能性が指摘される。 相対的には衰退傾向にある地域の状態を反映 して、土地需要、地価水準共に軟調を基調と して推移している。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％