別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
高松 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　星野　友作   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市御坊町１０番１６
 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務
駐輪場整備地区

(90,360)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 専門店、飲食店等が
建ち並ぶ商業地域
 東6m市道、南側道 水道、ガス、下水 瓦町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６ｍ市道　 交通

施設		 瓦町駅北西方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
駐車付置義務
駐輪場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店の多い市中心部のアーケード商業地域で、特に変動はない。客足、商況等は回復傾向にあるものの、仕入
原価の上昇もあり、需給は比較的安定しているため、地価はやや上昇傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市内中心街のアーケード商店街及び周辺の普通商業地域等が中心。主な需要者は個人事業主、小
規模法人等。商況等は回復傾向であるが、仕入原価の上昇等もあり、飲食街は需給が少ないものの、比較的安定してい
る。取引が少ないうえ、取引形態、画地規模、建物等が多様であり、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は画地規模が小さく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等を反映し、低位に求められた。比
準価格は類似性、代替性の高い事例を含んでおり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性を反映した実証性の
高い価格が求められた。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討等も踏ま
えた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    166,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[128.3]		 [100.0]
100		 132,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、需給動向は安
定しているが、依然中心部等と郊外との二極
化も進行。


飲食店や小売店舗の多いアーケード商店街。
商況は回復傾向にあるが、物価上昇等もある
中、需給は比較的安定。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ８

-36007		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東2.3m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,240)
b 香川ＫＲ８

-23021		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北30m市道、
西6m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,400)
c 香川ＫＲ８

-36034		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,360)
d 香川ＫＲ８

-36032		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,240)
e 香川ＫＲ８

-36001		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
北1.8m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,534  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
125,324 		 100
[  94.5]
132,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
152,929  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
147,782 		 100
[ 111.6]
132,421 
132,000 
c (　           ) 
142,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,401 		 100
[ 108.9]
131,681 
132,000 
d (　           ) 
121,109  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,593 		 100
[  92.0]
132,166 
132,000 
e (　           ) 
81,664  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
95,322 		 100
[  72.8]
130,937 
131,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 隣地の購
入
 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.8 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +22.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    132,000 円／㎡]  



高松 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,747,096 
746,357 
3,000,739 
2,774,720 
226,019 		 （　0.9721）
219,713 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,394,260 円　　　　（　     45,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
駐輪場整備地区		 90 ％   500 ％   360 ％   96 ㎡      5.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗（フロア貸し）、３階共同住宅（ワンルームタイプ１戸約２１㎡×３戸）を想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 同種用途として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
95.0 
71.25 
2,242 
159,743 		 6.0  958,458 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.00 
84.6 
63.45 
1,680 
106,596 		 6.0  639,576 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
75.00 
80.8 
60.60 
1,300 
78,780 		 3.0  236,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
86.8 
195.30 

345,119 		 1,834,374 
0 
⑨年額支払賃料        345,119 円　×　12ヶ月　＝　       4,141,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,141,428 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       414,143 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,727,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,834,374 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.20 ％　＝　          19,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,747,096 円　　　　（　        39,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,255 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,242 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,500 円  　　　　     37,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 165,657 円  　　　        4,141,428　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,900 円  　　　　     37,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         746,357 円　（　　　　　　         7,775 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,774,720 円  
（　　　　　        28,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,747,096 円      
②総費用 746,357 円      
③純収益　①－② 3,000,739 円      
④建物等に帰属する純収益 2,774,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 226,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,394,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市御坊町１０番１６
 4700000090572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
高松 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市御坊町１０番１６
 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務
駐輪場整備地区

(90,360)

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 専門店、飲食店等が
建ち並ぶ商業地域
 東6m市道、南側道 水道、ガス、下水 瓦町

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 繁華街に位置するアーケード
商店街であり、特に夜間向け
の飲食店等が多い商業地域		 街

路		 ６ｍ市道　 交通

施設		 瓦町駅北西方

600m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,360)
準防 
駐車付置義務
駐輪場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の飲食店等が多いアーケード商店街。人手不足、物価上昇、店主の高齢化、後継者不在等による店舗閉
鎖等の一方で、観光客を含めた客足等は回復傾向にあり、需要は回復、地価も上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心部のアーケード商店街及びその背後の商業地域等が中心。需要者は、圏内外で主として夜間に
飲食業を営む個人事業主又は地場法人等がその中心。人手不足、物価上昇に伴う商況悪化、経営者の高齢化、先行きへ
の不安感に伴う後継者不足等による店舗閉鎖もある一方、宴会の開催、観光客を含めた客足は回復傾向にあり、現時点
では需要は回復、地価も上昇傾向。立地、規模等に応じ、その価格帯は幅があり、中心価格帯の把握は困難な状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の店舗等が主であるが取引の少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は土地価格
に見合う適正賃料を収受し得ないため低位に試算されたが、純粋な収益用賃貸物件が少ない地域実情も鑑みれば相対的
規範性は劣ると判断される。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高
い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    166,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[129.1]		 [100.0]
100		 131,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光客を含む客足は回復。人手不足、物価上
昇等の影響に伴う商況悪化もあるが、中心市
街地を始め、全体的な商況は改善傾向。一方
で二極化も散見。

地域要因に特段の変動はない。景気に左右さ
れ易い飲食店等が多い中、宴会開催、観光客
を含む客足は回復傾向にあり、需要は回復、
地価も上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +13.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ８

-23023		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,360)
b 香川ＫＲ８

-36034		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,360)
c 香川ＫＲ８

-36032		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,240)
d 香川ＫＲ８

-36132		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
北4m、角地
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
190,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,474 		 100
[ 143.0]
133,898 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
142,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
143,401 		 100
[ 108.0]
132,779 
133,000 
c (　           ) 
121,109  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
121,593 		 100
[  92.0]
132,166 
132,000 
d (　           ) 
121,090  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
116,592 		 100
[  88.2]
132,190 
132,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



高松 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,747,096 
746,357 
3,000,739 
2,774,720 
226,019 		 （　0.9721）
219,713 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,394,260 円　　　　（　     45,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅 75.00 Ｓ3 225.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
駐輪場整備地区		 90 ％   500 ％   360 ％   96 ㎡      5.7 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階店舗（フロア貸し）、３階共同住宅（ワンルームタイプ、平均面積２１㎡×３戸）を想定した。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 同種用途の建物としては標準的であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.00 
95.0 
71.25 
2,242 
159,743 		 6.0  958,458 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.00 
84.6 
63.45 
1,680 
106,596 		 6.0  639,576 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
75.00 
80.8 
60.60 
1,300 
78,780 		 3.0  236,340 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.00 
86.8 
195.30 

345,119 		 1,834,374 
0 
⑨年額支払賃料        345,119 円　×　12ヶ月　＝　       4,141,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     195.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,141,428 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       414,143 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,727,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,834,374 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.20 ％　＝　          19,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,747,096 円　　　　（　        39,032 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,255 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,242 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,500 円  　　　　     37,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 165,657 円  　　　        4,141,428　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,900 円  　　　　     37,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,700 円  　　　　     37,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         746,357 円　（　　　　　　         7,775 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9721    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 161,000 円／㎡　×　     225.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,774,720 円  
（　　　　　        28,903 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,747,096 円      
②総費用 746,357 円      
③純収益　①－② 3,000,739 円      
④建物等に帰属する純収益 2,774,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 226,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 219,713 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,394,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市御坊町１０番１６
 4700000090572-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考