令和8年1月16日　提出 美波 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美波 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　森脇　英正   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外 ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 各種小売店舗、一般 住宅が混在する近隣 商業地域 北6m町道、西側道 水道、下水 日和佐 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 日和佐駅北東方 400m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 四国霊場薬王寺門前にある古くからの近隣商業地域。通り沿いには遍路向けの小売店舗や飲食店舗が散見される が、全体としては衰退化が顕著である。土地に対する新規需要が見出せず、今後も地価下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、美波町内から周辺の阿南市郊外部から海陽町にかけての商業地域及び住商混在地域と把握される。需要 者の中心は、郡内の個人事業主や一般事業法人。古くから四国札所薬王寺の門前商店街としての役割を担ってきたが、 商圏人口の減少や購買手段の多様化、津波被災リスクに対する懸念の高まりの影響もあって新たに土地を確保しようと する動きに乏しく地価下落が長期化している。取引が極めて少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は時間的及び場所的範囲を拡大した上で収集した取引事例に基づき試算したが、その中でも場所的類似性や価 格水準の類似性の面でより規範性を有する事例に重きをおいて算定しており、合理的な価格である。一方、空店舗への 入居需要が散見されるも、大半が恩恵的な賃料設定によるもので標準的な賃貸市場は形成されていないため、収益価格 は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　牟岐 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [101.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内で最もサテライトオフィスが多く、県外 からの移住者も見受けられるが、地価の下支 えとなるような土地需要はなく、下落トレン ドに変化はない。 地域住民や遍路を対象とした門前商業地区。 賑わい創出目的で空店舗に出店するケースを 除き土地を取得しようとする動きがなく、地 価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％