令和8年1月15日　提出 牟岐 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牟岐 5-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　富永　守   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 診療所兼住宅 Ｓ3 店舗、事業所等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 北西9m国道 水道 牟岐 180m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 牟岐駅前の国道５５号沿い商 業地域 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 牟岐駅北東方 180m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 交通量の多い国道沿いにある町の中心商業地域であるが、商圏人口の減少から空き店舗が増えている。商業地域 としての活気を徐々に失いつつあり、土地需要は弱く、地価の下方調整は当面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、牟岐町を中心に海部郡内の商業地域及び幹線道路沿いの混在地域である。需要者は、郡内の法人、個人 事業者等が中心である。当地域は、国道５５号沿いに店舗のほか住宅が混在する商業地域で、商圏人口の減少と共に空 き店舗が増加し繁華性は低い。このため、新規店舗の進出は少なく、土地需要は低調である。土地取引が少なく、市場 価格が顕在化しない状況にあるが、中心価格帯は、土地のみで９万円弱程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引が少ないため、同一需給圏内の商業地の事例を広域的に収集し、同一路線沿いの商業地の事例より求 めることが出来た。一方、当地域は、テナントビルが少なく、商況が低下していく中で賃貸需要も弱く、テナントビル 等の収益事業目的での土地需要は殆ど見られないことから、収益還元法を適用することは断念した。従って、本件にお いては比準価格を採用し、周辺町の標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化、高齢化が進み、商圏人口が減少して おり、新規に店舗を開業する事業者は少ない 。現状では、需要が回復する可能性は見込め ない。 基幹産業である漁業の不振と共に地域経済は 沈滞しており、高齢化、過疎化が進む中で、 商況の低下は避けられず、商業地の需要は低 迷を続けている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％