令和8年1月15日　提出 鳴門 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳴門 9-1 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　阿部　宏士   TEL.

鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外 ②地積 　(㎡) 107,448   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 市街地近郊に位置す る大規模工場地 西12m市道、四方路 水道 鳴門 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   220 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地近郊の住宅地域に 隣接する工業地域 街 路 １２ｍ市道　　　四 方路 交通 施設 鳴門駅南東方 1.7km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近接する大規模工業地で、工場立地の現況はほぼ安定している。通勤・輸送の利便性、工業用水の確保 などの立地基盤に恵まれており、地価水準は当面底堅く推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 大規模工場地であり同一需給圏はかなり広範囲に及び、需要者は全国規模の大企業が有力である。標準地は市街地に隣 接して単独で存在する大規模工場地で、単独でひとつの近隣地域を形成する。雇用、輸送の利便性に恵まれているほか 、工業専用水道の供給を受けており、操業基盤が充実した工場地として希少性もあり、土地利用は安定的と思料される 。大規模工場地の取引は少ないが、広域的な価格動向を踏まえると価格帯は坪６万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性のある工場の賃貸事例が得られず、賃貸用工場を想定することが現実性を欠くことから収益価格の試算は断念し た。比準価格は工業地の取引が少ないため、広域的に取引事例を探索し、個々の代替性等を的確に判断して価格水準の 把握に努めたものである。本件では、比準価格を基礎に、県内主要工業団地の需給動向や代表標準地との検討にも留意 の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.0] 100 [138.2] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業地は地方圏でも上昇地点が増えているが 、米国の通商政策等の海外要因による景気下 振れリスクに注意が必要である。 市街地に隣接する大規模工場地で、地域要因 に特に変動はないが、一般的要因の状況を受 けて、地価は堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％