令和8年1月15日　提出 徳島 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -42 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　村松　誠   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市八万町夷山２８２番２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西5m市道 水道、ガス 文化の森 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．０ｍ市道 交通 施設 文化の森駅北西方 980m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 徳島市の中央部付近に位置する戸建て住宅が多い地域。生活の利便性が高く従来から住宅地としての人気を維持 しており、地域要因に大きな変動は無いが今後も安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は徳島市中南部、八万地区を中心とする住宅地を把握した。中心となる需要者としては、徳島市及びその周 辺に就業する給与所得者並びにその家族等と思料される。当地区は早くから住宅地として発展してきており、各種交通 機関、商業・公共施設等へのアクセスも良好で利便性・快適性が高い。宅地の開発も継続的に行われており、需要は安 定している。中心となる価格帯は、土地が５０坪程度で１，２００万円、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地にあり敷地の規模も小さいことから収益還元法は適用せず、取引事例比較法のみの適用となっ た。取引事例は八万町内に存する豊富な事例の中から吟味・検討し、規範性の高いものを採用することができた。比準 価格は実際の市場での取引を基にしており、実証性・信頼性は高く、各種補正も適切に行った。よって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [141.1] [102.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰や建築基準法の改正等が重石と なり、住宅の着工数は弱い動きとなっている 。人口減少、円安、金利上昇等の影響も懸念 される。 人口の減少が徐々に進んでいるほかには、地 域要因に目立った変動は無い。宅地の需要は 底堅く各所で新規の分譲も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％