令和8年1月15日　提出 徳島 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   徳島 -23 徳島県 徳島 氏名  不動産鑑定士　朝日　正之   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 47,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 徳島市川内町榎瀬５０６番４８ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道 徳島 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 徳島駅北東方 4.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の戸建住宅地域で、概ね現況の住環境を維持すると考えられる。建築費高騰の影響のほか、他のエリアとの 競合も認められるため、地価は今後も若干の弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉野川北岸に位置する川内エリアの戸建住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者層が中心 で、圏域外からの流入も一部想定される。既成の住宅団地であるが、市中心部や各方面へのアクセスも比較的良好な立 地にあり、一定の需要が認められる。近年は、建築費の高騰や他のエリアとの競合もあって需給関係は悪化傾向にある 。中心となる価格帯は１３～１６万円／坪程度、総額７００万円前後で、新築戸建分譲は２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、いずれも同一小学校区内の事例を選択し、需要者の観点から適切に要因比較を行うとともに、重みづけを 行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で標準地は規模が小さく賃貸建物の想定は非現実的であ るため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討 を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　徳島 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 89.0] [101.5] 100 47,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向にあり、一部に強い 動きもみられるが、建築費の高騰や物価高等 の影響により基調的には弱い動きが継続して いる。 既成の住宅団地であり、市場人気はまずまず で、建築費の高騰や他のエリアとの競合によ り、需給はやや緩慢である。 接面方位（西向き）について優位性が認めら れる。個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％