令和8年1月16日　提出 周防大島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   周防大島 -2 山口県 山口第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　泰宜   TEL.

鑑定評価額 1,550,000 円  １㎡当たりの価格 9,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大島郡周防大島町大字戸田字浜１７８８番 ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と漁 家住宅が混在する住 宅地域 南西4.5m町道 水道、下水 大畠 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 大畠駅南方 13.0km 法令 規制 （都）  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅と漁家住宅が混在する住宅地域で特段の変動は認められない。周防大島町は過疎化、高齢化が進 行しており、今後もこの傾向が続き、地価は下落基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね周防大島町全域の住宅地域の圏域。近年では島外からの移住者や別荘需要も散見されるが、主たる 需要者は周防大島町に何らかの関係性を有する者にほぼ限定される。周防大島町は高齢化や人口減少が続いており、不 動産需要は低調で、地価の下落は続いている。取引される価格は規模等により様々で、総額面で需要の中心となる価格 帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周防大島町においては収益物件は皆無であり、賃貸市場の成熟の程度は極めて低く、収益物件の想定や賃料水準の把握 が困難であったことから収益還元法を適用出来なかった。市場参加者は周辺の取引価格を参考に自己の取引価格を決定 する傾向にあり、複数の取引事例に裏付けられられた比準価格は、市場の実態を反映した実証的且つ客観的な価格で、 その信頼性は高い。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　周防大島 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [175.1] [100.0] 100 9,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少が続く（５年間でマイナス１４． ３％）。高齢化率は５６．１％で県平均を大 きく上回る。土地取引件数は概ね安定的に推 移している。 特筆すべき地域要因の変動は認められないが 、周防大島町全体の過疎化、高齢化進行もあ って地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +62.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％