令和8年1月8日　提出 美祢 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美祢 -4 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 3,250 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美祢市秋芳町岩永本郷字下泉１６１６番外 ②地積 　(㎡) 963   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m市道 水道 美祢 9.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   450 ｍ、南   700 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 美祢駅北東方 9.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧秋芳町の農家住宅地域にあり土地利用は進んでおらず当面はやや衰退傾向に推移していくものと思料される。 人口減少、過疎化の進行等で慢性的な需要不足で地価は当面下落傾向で推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,250 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋芳町を主体とした美祢市郊外の既成住宅地域一帯で一部の農家住宅地域にも及ぶと思料される。需要者 は圏域内の地縁性を有する市内在住者が主体であり、圏外からの転入は少ない。近隣地域及びその周辺地域は過疎化が 進行し、空家や空地も多く新規の転入者は少なく、住宅地の実需要は僅少であるが値頃感等が生じているものと思料さ れる。土地は標準的画地規模で３００万円以下、新築戸建は３０００万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性を有する取引事例を採用し比較検討の上、求められたもので、近時の取引市場の実態を反映している ものと認められる。一方、当該地域は未だ未利用地も多くアパート等の収益物件は殆ど無く、賃貸市場は未成熟なため 、収益還元法の適用は断念した。従って規範性が高い比準価格を標準に、他の標準地との価格バランス、対前年変動率 、市場の需給動向、地域的特性等を総合的に勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,280 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復基調にあるが、人口減 少・高齢化等が顕著であり、住宅地需要は低 調で、依然として地価は下落基調が継続して いる。 人口減小・高齢化の進行等で需給関係が好転 する要因は認め難く、住宅地需要は減退傾向 が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％