令和8年1月7日　提出 下関 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 5-13 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　植田　豊隆   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市後田町１丁目１０１７３番９ ｢後田町１－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,300) 1:2 事務所兼共同住宅 ＲＣ4 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 南西11.8m市道 水道、ガス、下水 幡生 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 幡生駅南方 2.1km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 東駅の既成商業地域であり、当面は現状維持的に推移していくものと予測される。地価は大型商業施設等との競 合もあるが、一定の繁華性を保持した市街地の商業地域であり暫くは安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地の商業地域等一円である。需要者は地元個人事業主や市内企業等が中心である。郊外型大型店舗と の競合は継続しており、既成商業地域内の小規模画地需要は限定的であるが、付近の核店舗や集客力のある大手チェー ン店等の存在により一定繁華性を保持している。また、近年店舗の入れ替えも見られ地域需要は安定推移している。取 引が少ない状況下で中心となる価格帯は見出し難いが、土地は１，０００万円以下が目安であるものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗中心の地域で需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者だが、建築費高騰や低調な事業用賃貸市場 を反映し収益価格は低位に試算された。一方比準価格は賃貸市場以外の市場実態をも反映した実証的な価格であり市場 の特性に適合する。従って、市場特性の適合性と資料の信頼性に優る比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺標 準地等や前年の標準価格とも対比の上、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　下関 5-7                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の優良物件や人気地区の幹線沿い等を 中心に商業地需要は堅調だが、商況低調な既 存商店街等もあり、市場は二極化、物件選別 が進んでいる。 東駅の既成商業地域で空き店舗等も見られる が、近年は店舗の入れ替えもあり、核店舗や 大手チェーン店等の存在により一定の繁華性 を保持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.5 ％