鑑定評価書

令和8年1月7日　提出
下関 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　植田　豊隆

TEL.

鑑定評価額

133,000,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市竹崎町４丁目３０番３｢竹崎町４－２－３３｣				②地積　(㎡)	700 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1.2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	ホテル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	下関 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

下関駅東方

260m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

下関駅前の各種店舗、事業所、ホテル等が見られる市内の中心的商業地域であり、当面は現状維持的に推移する
ものと予測される。地価は、物件の希少性や立地優位性等を背景に安定的に推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、下関駅から唐戸間を中心とした市街地の商業地域等一円である。需要者はデベロッパーをも含む県内外
の資本力を有する法人を主体に地元法人等も対象となる。近年周辺地域でオフィスビルの開業や大型の新規分譲マンシ
ョンの供給があり、また県内一等地の根強い地域需要も相俟って地価は安定的に推移している。中心となる価格帯につ
いては各種条件等によりばらつきがあるため見出し難いが、土地は標準的画地規模で１億５千万円前後と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域の需要者は主に収益性から意思決定を行う事業者であるが、業種業態が多様で想定事項も多く流動的な側面を
有する収益価格は相対的に説得力がやや欠ける。一方、比準価格は類似地域の取引事例から試算した価格であり市場の
実態を反映した価格である。従って、市場特性の適合性及び資料の信頼性に優る比準価格を標準に収益価格を比較考量
して、前年の標準価格とも対比の上、地域の実情、今後の地域動向等にも留意し鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    185,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市街地の優良物件や人気地区の幹線沿い等を
中心に商業地需要は堅調だが、商況低調な既
存商店街等もあり、市場は二極化、物件選別
が進んでいる。

駅前の立地優位性等により近年周辺ではオフ
ィスビルや分譲マンションの新規供給等が見
られ、市内一等地にある当該地域の需要は安
定推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市６調 -5029	下関市		建付地	（　）	不整形	南36m国道、北4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	下関市８ -5004	下関市		更地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	下関市７調 -10012	下関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、南西8m、北西4m、三方路		商業 (100,600)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,412	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 92.0]	100 [ 97.9]	141,810	100 [ 70.5]	201,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 110,001	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 84.6]	132,755	100 [ 70.5]	188,305		186,000
c	(　 ) 174,333	100 [ 120.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	148,991	100 [ 76.8]	193,999		192,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -15.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置しており、適切な再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,799,774	11,181,480	43,618,294	38,179,000	5,439,294	（　0.9191） 4,999,255	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	96,139,519 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ5	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所（フロア貸し、部分貸し）

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	70.0	140.00	3,300	462,000	5.0	2,310,000
							1.0	462,000
2～ 2	事務所	500.00	78.0	390.00	2,800	1,092,000	5.0	5,460,000
							1.0	1,092,000
3～ 5	事務所	500.00	78.0	390.00	2,600	1,014,000	5.0	5,070,000
							1.0	1,014,000
～

～

計		2,200.00	77.3	1,700.00		4,596,000		22,980,000
								4,596,000

⑨年額支払賃料	4,596,000 円　×　12ヶ月　＝　 55,152,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,152,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,527,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,504,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,980,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 211,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,596,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,083,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,799,774 円　　　　（　 78,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,666 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,615,000 円	523,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,321,280 円	58,032,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,015,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,184,000 円	523,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,181,480 円　（　　　　　　 15,974 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	523,000,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,179,000 円（　　　　　 54,541 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,799,774 円
②総費用	11,181,480 円
③純収益　①－②	43,618,294 円
④建物等に帰属する純収益	38,179,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,439,294 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,999,255 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,139,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下関 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市竹崎町四丁目３０番３	2504000198272-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月8日　提出
下関 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

下関 5-1

山口県

山口第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　正隆

TEL.

鑑定評価額

133,000,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	下関市竹崎町４丁目３０番３｢竹崎町４－２－３３｣				②地積　(㎡)	700 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1.2:1	ホテルＳＲＣ11F1B	ホテル、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北36m国道	水道、ガス、下水	下関 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

３６ｍ国道

交通

施設

下関駅東方

260m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ下関駅に近接した立地希少性の高い駅前商業地域である。周辺ではタワーマンション等が供給されるなど開
発業者の用地取得意欲は旺盛で、地価は上昇幅を拡大して推移しているものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 194,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は下関市中心市街地に形成された商業地域一帯である。ホテル、店舗等を所要する事業法人やマンション開
発業者が主たる需要者として想定される。個人消費や観光需要が回復基調にある中、マンション用地需要は旺盛な状況
下にある。周辺地域では新規オフィスビルが供用開始され、タワーマンションが分譲されるなど周辺地域を含めると発
展傾向に推移している。需要の中心となる価格帯は標準的画地規模で１億５０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

売物件が少なく周辺商業地の取引が僅少のため、時点をやや遡り取引事例を採用せざるを得なかったが、要因比較は適
正に判断され、市場価格を反映した実証的な価格が得られた。収益性は重要な指標であるが、駅前で立地希少性が高く
需給関係や市場性に影響を受けやすい。従って現実の市場実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、対
前年変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にある。幹線道路沿
線の店舗等の需要やマンション用地需要も堅
調なことから、需要の増加がみられる。

駅前の立地希少性等より市場人気を保持して
いる。周辺では大型オフィスビルやタワーマ
ンションが供給され、周辺地域の繁華性が向
上している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

下関 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	下関市７ -5042	下関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	下関市７調 -10012	下関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、南西8m、北西4m、三方路		商業 (100,600)
c	下関市７ -5010	下関市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m国道、北3.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,853	100 [ 130.0]	[ 103.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	126,554	100 [ 63.0]	200,879	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 174,333	100 [ 120.0]	[ 102.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 105.0]	148,991	100 [ 75.7]	196,818		195,000
c	(　 ) 108,325	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	123,193	100 [ 63.5]	194,005		192,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
a	買進み	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -22.0
b	買進み	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

下関 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,765,521	11,858,400	43,907,121	38,398,000	5,509,121	（　0.9191） 5,063,433	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	97,373,712 円　　　　（　 139,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

下関 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	Ｓ5	2,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	700 ㎡	33.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１階は店舗、２～５階は事務所）を想定した。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

共用部分等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	75.0	150.00	3,000	450,000	5.0	2,250,000
							1.0	450,000
2～	事務所	500.00	80.0	400.00	2,880	1,152,000	5.0	5,760,000
							1.0	1,152,000
3～ 5	事務所	500.00	80.0	400.00	2,600	1,040,000	5.0	5,200,000
							1.0	1,040,000
～

～

計		2,200.00	79.5	1,750.00		4,722,000		23,610,000
								4,722,000

⑨年額支払賃料	4,722,000 円　×　12ヶ月　＝　 56,664,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,664,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,400,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 4,629,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,434,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,610,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 217,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,722,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,113,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,765,521 円　　　　（　 79,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,666 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

下関 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,630,000 円	526,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,953,200 円	59,064,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,015,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,208,000 円	526,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	526,000 円	526,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,858,400 円　（　　　　　　 16,941 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9191

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	526,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 2,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,398,000 円（　　　　　 54,854 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,765,521 円
②総費用	11,858,400 円
③純収益　①－②	43,907,121 円
④建物等に帰属する純収益	38,398,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,509,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,063,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,373,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

下関 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	下関市竹崎町四丁目３０番３	2504000198272-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考