令和8年1月8日　提出 下関 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -28 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市長府新松原町４５番 ｢長府新松原町３－３７｣ ②地積 　(㎡) 279   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 長府 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   370 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 長府駅南西方 3.5km 法令 規制 ２低専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 長府地区の区画整然とした閑静な住宅団地で利用状況は安定しており今後とも現状維持で推移していくものと思 料される。需要者の選好性の高さから地価は上昇基調で推移していくものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として長府地区等の住宅地域一帯である。需要者の主体は市内居住の勤労者層であるが圏域外からの転 入もみられる。長府地区は地勢の優劣で需要の強弱が認められるが、対象近隣地域は国道背後の緩傾斜地勢の区画整然 とした住宅団地で需要は底堅く需給関係は良好である。土地は標準的画地規模で１５００万円前後、新築住宅は４５０ ０万円前後が需要の中心と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似性が認められる近時の取引事例を比較検討し求められた比準価格は取引市場の実態を反映した実証性の高い価格で あると考えられる。一方収益価格については、戸建住宅用に開発された団地であり画地規模が小さく駐車場の確保が困 難で経済合理的ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡、対前 年変動率、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,900 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [103.9] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復基調にある。低金利環 境等を背景に住宅地需要は概ね堅調であるが 、需要が低調な地域もあり地価は多極化傾向 が継続。 国道背後の住環境の良好な閑静な住宅団地で 利用状況も安定しており、底堅い需要が継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％