令和8年1月8日　提出 下関 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下関 -25 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　良成   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 8,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下関市大字吉見下字中村２１７８番外 ②地積 　(㎡) 566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の内に、一 般住宅も介在する住 宅地域 南6m市道 水道 吉見 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 吉見駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の農家住宅を主とする市街化調整区域の住宅地域であり地域要因は当面は現状維持的に推移すると思料され る。農家集落地域の人口減少・少子高齢化を勘案すれば、地価動向は暫くは弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね下関市郊外の農家住宅地域一円である。需要者の中心は、当該地区の居住者を主に地縁性を有する 者であり、他地区からの流入は少ない。近年の需給動向としては、郊外の市街化調整区域では少子高齢化及び農業後継 者不足等により、農家住宅地への需要は弱含みである。近接同一需給圏を考慮した需要の中心となる価格帯は、土地は 標準的画地規模で５００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅、一般住宅等からなる住宅地域であるので自用目的としての利用が支配的である。また、周辺地 域に賃貸物件は皆無であるが故に経済合理的な賃貸住宅の想定は困難であるので収益価格は非適用となった。よって、 比準価格を標準として、前年価格比の検証並びに代表標準地からの検討を踏まえ、周辺地域に存する他の標準地・山口 県基準地等との均衡に十分留意の上、さらに地域の実情、市場性等にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下関 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [199.2] [100.0] 100 8,130  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高による先行き不透明感が増大。深刻さ 増す人口減少・建築費・人件費高騰による懸 念拡大。地価の多極化により人気地区以外の 需要は減退傾向。 近隣地域において特記すべき変動要因は無い 。郊外の農家集落地域であり人口減少・少子 高齢化の影響を受け需要は低調である。開発 の可能性も低い。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％