別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
下関 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下関 -10 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　正隆   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下関市長府八幡町５１番２
｢長府八幡町３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、中層アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 長府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 長府駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 長府地区の国道背後の平坦地で利用状況も安定しており、当面は現状維持で推移していくものと思料される。底
堅い需要を背景に地価は上昇基調で推移していくものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     18,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線の長府駅を中心とする住宅地域一帯である。需要者の中心は長府地区に地縁性を有する市
内在住の勤労者層であるが、圏域外からの転入も認められる。長府地区には地勢の優劣で需要の強弱が認められるが、
当該地域は平坦部に位置し、用途の多様性も認められるため、需給関係は概ね良好である。土地は標準的画地規模で１
６００万円前後、新築戸建で４５００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性を有する近時の取引事例から求められた比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格である。アパート
等の共同住宅も存するが、当該地域は自己利用目的での取引が主体で居住の快適性・利便性が重視される。従って市場
の取引実態を反映した比準価格を標準に収益価格は賃料の粘着性等から低位に求められたことから参考に止め、対前年
変動率、単価と総額との関連、地域的特性等を総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下関 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [104.0]
100		 47,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復基調にある。低金利環
境等を背景に住宅地需要は概ね堅調であるが
、需要が低調な地域もあり地価は多極化傾向
が継続。

国道背後の平坦地で、商業施設への接近性も
良好で多様な用途も認められることから底堅
い需要が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下関 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下関市７調

-7036		 下関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b 下関市７調

-17050		 下関市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m道路、
西4m、角地
近商

(90,200)
c 下関市８

-7007		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 下関市８

-8011		 下関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m市道、
北東4m、角地
１住居

(70,200)
e 下関市７調

-7015		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１低専

(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[  95.7]
45,829 		 100
[ 100.7]
45,510 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
47,300 
b (　           ) 
41,711  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 106.1]
41,754 		 100
[  91.2]
45,783 
47,600 
c (　           ) 
46,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,881 		 100
[ 102.6]
45,693 
47,500 
d (　           ) 
44,233  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
43,502 		 100
[  95.3]
45,647 
47,500 
e (　           ) 
42,787  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
41,182 		 100
[  88.5]
46,533 
48,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



下関 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,092,967 
588,760 
2,504,207 
2,231,360 
272,847 		 （　0.9709）
264,907 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,020,614 円　　　　（　     18,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下関 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     25.0 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（２ＬＤＫ×４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段使用の為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,360 
136,000 		 2.0  272,000 
1.0  136,000 

 2～  		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,360 
136,000 		 2.0  272,000 
1.0  136,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

272,000 		 544,000 
272,000 
⑨年額支払賃料        272,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,264,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,264,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       261,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,002,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           544,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,005 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          272,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          85,082 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,092,967 円　　　　（　         9,288 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,401 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下関 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,600 円  　　　　     30,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 130,560 円  　　　        3,264,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,200 円  　　　　     30,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,400 円  　　　　     30,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         588,760 円　（　　　　　　         1,768 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,231,360 円  
（　　　　　         6,701 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,092,967 円      
②総費用 588,760 円      
③純収益　①－② 2,504,207 円      
④建物等に帰属する純収益 2,231,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,847 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 264,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          796 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,020,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      18,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下関 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下関市長府八幡町５１番２
 2504000231305-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
下関 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
下関 -10 山口県 山口第２ 氏名  不動産鑑定士　亀石　均   TEL.
鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 下関市長府八幡町５１番２
｢長府八幡町３－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
台形
2:1		 住宅

Ｗ2		 住宅、中層アパート
、店舗等が混在する
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 長府

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 長府駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ長府駅を最寄駅とする住宅地域で生活利便性に比較的優れ土地需要が良好である地域であり、周辺に高値取
引も見られ地価上昇傾向は継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ長府駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内に勤務する一次取得者層である
。地積がやや大きいため総額が嵩むが、近隣地域は商業施設や公共施設等へも近く街路条件や環境条件に優れているた
め土地需要は良好であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模
で１，６００万円前後、新築戸建住宅で４，５００万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。近隣地域は自用の戸建住宅取引が中心であり、
収益性よりも居住の快適性が重視されることから、収益価格は価格に大きな影響を及ぼすものではないと判断される。
よって、比準価格を標準とし、低位にある収益性の価格への影響の程度及び市場の動向を勘案し、代表標準地を規準と
した価格との均衡に留意し、周辺の標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　下関 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     54,300 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[122.0]		 [104.0]
100		 47,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 郊外では人口減少等を背景に需要が低調な地
域も見られるが、中心市街地周辺では需要が
堅調な人気地区もあり地価は多極化している
。

商業施設や公共施設に近く環境条件及び街路
条件等にも優れるため、土地需要は堅調であ
り地価は上昇傾向で推移するものと思料する
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 下関 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 下関市７調

-6002		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m私道、
中間画地
１住居
土砂災害警戒区域
(60,200)
b 下関市８

-8011		 下関市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m市道、
北東4m、角地
１住居

(70,200)
c 下関市８

-7007		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d 下関市８

-8009		 下関市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.5m市道
、中間画地
２低専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,878  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
42,190 		 100
[  94.0]
44,883 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
44,233  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
43,502 		 100
[  99.5]
43,721 
45,500 
c (　           ) 
46,555  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,881 		 100
[ 100.7]
46,555 
48,400 
d (　           ) 
24,479  		 100
[  50.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
48,197 		 100
[ 101.8]
47,345 
49,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,500 円／㎡]  



下関 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,138,451 
599,080 
2,539,371 
2,275,400 
263,971 		 （　0.9709）
256,289 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      5,824,750 円　　　　（　     17,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
下関 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   333 ㎡     25.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（４戸）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,380 
138,000 		 2.0  276,000 
1.0  138,000 

 2～ 2		 共同住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,380 
138,000 		 2.0  276,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

276,000 		 552,000 
276,000 
⑨年額支払賃料        276,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,312,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,312,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       264,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,047,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           552,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          276,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          86,333 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,138,451 円　　　　（　         9,425 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,421 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,380 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
下関 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 132,480 円  　　　        3,312,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      248,000 円  　　　　     31,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,000 円  　　　　     31,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         599,080 円　（　　　　　　         1,799 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,275,400 円  
（　　　　　         6,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,138,451 円      
②総費用 599,080 円      
③純収益　①－② 2,539,371 円      
④建物等に帰属する純収益 2,275,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 256,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          770 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,824,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 下関 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　下関市長府八幡町５１番２
 2504000231305-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考