令和8年1月16日　提出 世羅 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   世羅 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 3,920,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 世羅郡世羅町大字本郷字今東９２９番１４ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に事業 所等も見られる住宅 地域 東6.5m町道 水道、下水 備後三川 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ町道 交通 施設 備後三川駅南西方 9.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道４３２号北側背後の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。世羅町内においては、生活利便性の 最も高い地域の一つであり、宅地需要も相応にあることから、現状を基調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、世羅町中心縁辺部の住宅地域一円であるものと判断される。主な需要者は、地縁性を有する個人の住宅 エンドユーザーであり、圏外からの転入者は少ない。町内では利便性の高い圏域であるが、人口減少や少子高齢化、地 域経済の低迷等の要因が重なって、需要は弱く市況は全体として静態的である。なお、取引される価格帯は、不動産取 引が少なく、また規模等によってもまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、世羅町中心縁辺部の住宅地域内から収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の 実態を反映した実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料される。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が 未形成であり、適正な純収益の査定が困難であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、代表標準 地との地域的なバランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口の減少や少子高齢化の加速化もあっ て、不動産需要は低迷が続いている。 特段の変動要因はないが、町中心商業地背後 の利便性の良好な住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％