令和8年1月15日　提出 北広島町 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北広島町 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 6,590,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県郡北広島町有田字中頼信１６３３番外 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北4.7m町道 水道、下水 可部 26.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ７ｍ町道 交通 施設 可部駅北方 26.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域の北方で建売物件が存するが、総額２，５００万円程度で募集している。その他、地域内に格別の変動 要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として旧千代田町中心部に存する平坦な住宅地域一円である。広島市北部や周辺市町へ通勤する世帯が 一部存するが、主たる需要者は町内に通勤し、地縁を有する一般所得層である。人口については近年、少子高齢化で減 少傾向が続いている。有田地区内で、町役場周辺の利便性の高い地域においては、２００㎡程度の土地で５００万円前 後。郊外は取引価格に相当の幅があり、一定の価格水準を形成していないと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域周辺では共同住宅も散見されるが、対象地の画地規模を勘案すると、全戸分の駐車場の確保が困難等、経済合 理性のある賃貸経営を想定することは非現実的である。よって、収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏内の 類似地域から収集・選択した取引事例を価格判定の基礎とする比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である 。従って比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧千代田町と比較し他の旧町は、人口減や高 齢化の進行が速い。田舎暮らし、古民家人気 等、移住希望も散見されるが、需要は限定的 である。 町役場南西方の有田地区で、１４区画の更地 分譲が行われ、総額６５０～７００万円で募 集中、単価は公示価格を大幅に上回る強気の 価格設定である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％