令和8年1月15日　提出 坂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -3 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町小屋浦３丁目１０５２７番１４外 ｢小屋浦３－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 戸建住宅等が整然と 建ち並ぶ住宅地域 南4m町道 水道、下水 小屋浦 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ町道 交通 施設 小屋浦駅南東方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年７月豪雨の復旧工事は概ね完了したが、地域の衰退も見られる。坂町が地区内の町有住宅を解体し、 跡地に複合商業施設の誘致を目指す方針を出しているため、地域の利便性が向上することが期待されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂町小屋浦を中心とし町内及び隣接市町も含む住宅地域と把握され、主たる需要者は地縁のある居住目 的の個人である。災害復旧工事も概ね完了し、地域の復興に向けた動きが見られる。地域内の土地取引は少なく、価格 はまちまちで需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は住宅用地として利用され近隣周辺は自用目的が殆どであり、経済合理的な賃貸市場は形成されていないた め、収益価格は試算できなかった。よって、本件では同一需給圏内の類似地域の事例より求め相当の規範性を有する比 準価格を採用し、代表標準地との地域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　坂 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [ 72.7] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 坂町の人口は緩やかな減少傾向にある。取引 動向は平坦地は概ね堅調であるが、傾斜部で は需要が弱く二極化の動きが見られる。 平成３０年７月豪雨の復旧工事は概ね完了。 地域の衰退も見られ、復興に向けた動きも見 られるが、現状は取引は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％