令和8年1月15日　提出 坂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　村永　朋   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡坂町坂西４丁目４１３９番１ ｢坂西４－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模の一般住宅 を主体とした高台の 住宅地域 北西6m町道 水道、下水 坂 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 緩傾斜地の存する住宅地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 坂駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅などが混在する住宅地域として安定しており、当面は現状を維持するものと思料する。地価 は弱含みの傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として坂町内に所在する住宅地域一円と判定した。主たる需要者は、当町に地縁性を有する者が多く 、同一需給圏外からの転入は限られる。緩傾斜地に存する住宅地域であり、災害のリスク等の観点から需要が弱く、市 場流通期間は長期化傾向にある。中心となる価格帯は、土地取引が少ないため把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであって、賃貸用アパート等の収益物件はほとんど見られない。 このため、賃料水準を把握できず、収益価格の試算は断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価 格は、実証的で信頼性が高い。それゆえ、比準価格を採用し、市場の需給動向なども勘案して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口はやや減少傾向にあるが、坂駅周辺 及び平成ヶ浜は発展的に推移している。 農家住宅なども見られる住宅地域で、利便性 がやや劣るため、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％