令和8年1月15日　提出 江田島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江田島 5-1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　徳満　秀規   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外 ｢中央１－３－１｣ ②地積 　(㎡) 400   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:1 店舗 ＳＲＣ2 店舗、事務所等が建 ち並ぶ県道沿いの商 業地域 南西8m県道、南東側道 水道、下水 小用桟橋 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 小用桟橋駅西方 1.7km 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 海上自衛隊術科学校周辺に小売店舗等が建ち並ぶ旧江田島町の中心商業地である。飛渡瀬地区への商業中心の移 行や背後人口の減少等もあって、商況は衰退傾向で、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江田島市内及び隣接市町の商業及び住商混在地域一帯を圏域と判定した。需要者の中心は島内に地縁性 をもつ個人事業主等で、圏域外からの転入は少ない。小売店舗等の建ち並ぶ旧来型の商業地域を形成するが、背後人口 の減少や商業中心移行による相対的な地位の変化等もあり、繁華性は低下してきている。宅地取引はほとんど見受けら れないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、江田島市及び隣接市内の同一需給圏に所在する事例を比準して求められたもので、不動産市場を反映した 実証的な価格である。一方、収益価格は在来地主の資産維持を目的とするものが多く、収益性に見合った賃貸市場が形 成されていないため、その説得力は低いと判断される。したがって、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺不 動産市場の動向、前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江田島市においては、長期的な人口減少や高 齢化のなかで、不動産需要は停滞している。 金融機関や小規模店舗等が建ち並ぶ旧来より の商業地域。空店舗もみられ、背後人口が減 少するなかで、商業地としての衰退傾向が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％