令和8年1月14日　提出 安芸高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸高田 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　白築　洋二   TEL.

鑑定評価額 3,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸高田市吉田町吉田字左円１８５番２２ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等のほかに 農地も多く見られる 住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 吉田口 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 吉田口駅西方 7.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近い既成住宅地域として熟成している。周辺の遊休地では宅地開発が行われ、一定の宅地需要も認 められることから、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸高田市中心市街地の住宅地域及びその周辺の範囲。需要者は、地元居住者の住替えや世帯分離を目 的とするその家族、中古住宅の転売や新築戸建分譲用地取得を目的とする不動産業者で、圏域外からの転入者は少ない 。取引当事者の属性やその目的により、取引の規模や価格は一様ではないが、最終需要者である戸建住宅取得者の中心 となる価格帯は、土地が３００万円前後、新築戸建で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地との間に代替・競争関係が認められる取引事例から試算し市場性を反映した実証的な価格である。ア パート等の賃貸用不動産が見られない当地域では、賃貸市場が未成熟で収益価格は試算し得なかった。検討の結果、比 準価格は市場実態を反映し説得力が高い妥当な価格と判断した。さらに比準価格は代表標準地価格との均衡を得ている ことを考慮して、比準価格により、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸高田 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [156.0] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の中で安芸高田市の地価は、中心部 で下げ止まり、周辺部では下落傾向が続いて おり、二極化が鮮明となっている。 中心市街地に近い住宅地域である。宅地の需 給関係が均衡しており、地価は安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％