令和8年1月16日　提出 廿日市 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市串戸１丁目４９３１番１外 ｢串戸１－１０－１４｣ ②地積 　(㎡) 3,316   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 工場 住宅、営業所、工場 、倉庫等の混在する 工業地域 北東6m市道、北西側道 水道、ガス、下水 宮内串戸 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅南東方 700m 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 廿日市市の国道背後に位置する工住混在地域で、近隣地域において住宅地域への移行が進むと予測する。交通施 設等との良好な接近性から利便性に優れ、需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は廿日市市及びその周辺における工業地域の存する圏域。需要者の中心は流通事業又は製造業に係る法人で あるが、他にマンションなどの開発事業者も考えられる。都心に近い工住混在の地域では居住の利便性も良好であるた め住宅用途の可能性も認められ、需要は底堅い動きを示している。工業地の取引は個別性の強い取引が中心で規模など にも差が見られ、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、臨海部の工業地域に存する取引事例を中心に、移行後の用途と判断される住宅地域に存する取引事例をも 含めて比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の工 場、倉庫等を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場 性に基づく比準価格を標準とし、前年価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気及び個人消費は緩やかな回復基調にあり 、設備投資は増加しているが、消費者物価は 前年を上回っている。 国道背後の工住混在地域に存する。交通施設 等との接近性の良さから居住の利便性もあり 、住宅地域への移行が長期的に進むとみられ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％