令和8年1月16日　提出 廿日市 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 5-5 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　智晴   TEL.

鑑定評価額 2,350,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市津田字東横矢１９８３番３ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅が 多い県道沿いの近隣 商業地域 南西7.7m県道 水道、下水 宮内串戸 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．７ｍ県道　　 交通 施設 宮内串戸駅西方 16.0km 法令 規制 （都） 商業 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いに小規模な小売店舗等が散在する商住混在地域であるが、背後人口の流出が止まらない中で、商業 繁華性は低迷している。特段の地価反転材料も認められず、当面は地価下落基調を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、廿日市市津田地区内の幹線沿い近隣商業地域を中心に、周辺部の商業地域ないしは、商住混在地 域一円と判定した。典型的な需要者は当地域に地縁的な選好性を有する個人事業主や中小規模の法人が想定される。か つては一定の賑わいを見せていた商店街であるが、背後人口の減少などを背景として、衰退傾向にある。取引対象とな る不動産の規模はさまざまで、取引の中心となる価格帯は把握できなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域 は自用物件が多いこともあり、事業用物件にかかる賃貸市場の成熟度が低く、収益価格の試算は断念した。一方、規範 性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格に基づき、市場の需給動 向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は１１５千人を切っており、微減 傾向にある。流入観光客の恩恵を受けるエリ アと関連の薄い地域とでは地域経済の状況が 異なっている。 かつては地区内の中心的な近隣商業地域であ ったが、少子高齢化が進むなかで、緩やかな がらも衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％