令和8年1月16日　提出 廿日市 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   廿日市 -12 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 廿日市市四季が丘５丁目９番１０ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宮内串戸 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   350 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 宮内串戸駅西方 4.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成しており、若い世代は隣接の新興団地の方に土地を求める傾向があるが 、都心住宅地との比較における値ごろ感から一定の需要がは見込めるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、廿日市市の高台の住宅団地を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は廿日市市及び広島市に通 勤するサラリーマン等であり、圏内に地縁的選好性を有する個人が中心となる。住環境の安定した住宅地域として、地 価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１０００万円、新築戸建住宅で２５００～３５００万 円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、丘陵部に位置する戸建住宅団地であることから賃貸借市場 が成立しておらず、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利便 性が重視されることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。さらに周辺 標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平坦地の選好性を受けて地価水準は堅調に推 移している。ただし、廿日市市街地近郊でも 高台、傾斜地は平坦地に比べるとやや弱い。 郊外立地の典型的な戸建住宅団地がみられる 住宅地域であり、中古住宅や新築分譲等の取 引数は一定程度あり地価は概ね堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％