鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
廿日市 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　塩田　睦大

TEL.

鑑定評価額

20,600,000 円

１㎡当たりの価格

124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市新宮２丁目２６７番８｢新宮２－６－２４｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北5.6m市道	水道、ガス、下水	廿日市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．６ｍ市道

交通

施設

廿日市駅南西方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

広島電鉄の電停、商業施設、公共施設等の接近性に優れた居住環境の良好な平坦部の住宅地域である。地域要因
に特段の変動はなく、今後も戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ地域として現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、廿日市市の市街地及び近郊に位置する住宅地域の存する圏域であると判定した。需要者は、廿日市市内
の３０代～４０代の個人のエンドユーザー、広島市に通勤する一次取得者が中心と考えられる。廿日市市役所等の公共
施設や商業施設への接近性に優れ、広島電鉄の電停も徒歩圏内であるため、需要は根強いが、供給は限定的である。取
引の中心となる価格帯は、土地のみの取引で２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、供給が限定的であるため、新宮地区、串戸地区、平良地区の事例を広域的に採用して求めたが、市場の実
態を反映した実証的な価格を試算できたことから規範性は高い。近隣地域は、自己の居住用目的の取得が取引の中心の
地域で土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。よって、市場性を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 156,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[132.3]

[100.0]
100

124,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

廿日市市の総人口は過去５年間、微減傾向で
推移している。取引件数は持ち直しの動きが
見られていたが、直近は減少傾向にある。

広島電鉄の電停に徒歩圏内の利便性と商業施
設等への高い接近性を備えた住環境も良好な
住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見
受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｋ０３ -350313	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	北東3.1m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
b	廿日市２４Ｋ７３ -347338	廿日市市		建付地	（　）	台形	北西3m市道、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
c	廿日市２３Ｔ７３ -437381	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ整形	西6m市道、中間画地		商業 (90,300)
d	廿日市２５Ｔ０３ -450313	廿日市市		建付地	（　）	不整形	西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	廿日市２５Ｔ０３ -450312	廿日市市		建付地	（　）	不整形	南東11m市道、南西4.8m、東4.2m、三方路		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,949	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	121,987	100 [ 89.1]	136,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 109,401	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	117,606	100 [ 91.2]	128,954		129,000
c	(　 ) 107,168	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	143,069	100 [ 119.2]	120,024		120,000
d	(　 ) 115,989	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	127,576	100 [ 100.8]	126,563		127,000
e	(　 ) 135,329	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	138,146	100 [ 99.6]	138,701		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

廿日市 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,245,866	607,024	2,638,842	2,090,640	548,202	（　0.9695） 531,482	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	11,072,542 円　　　　（　 66,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（専有面積各戸４２㎡程度）の２階建の単身または２人世帯用共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,612	137,020	3.0	411,060
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		274,040		822,120
								0

⑨年額支払賃料	274,040 円　×　12ヶ月　＝　 3,288,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,288,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 170,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,238,056 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	822,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,245,866 円　　　　（　 19,553 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,616 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,400 円	28,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	170,424 円	3,408,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 607,024 円　（　　　　　　 3,657 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,090,640 円（　　　　　 12,594 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,245,866 円
②総費用	607,024 円
③純収益　①－②	2,638,842 円
④建物等に帰属する純収益	2,090,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	548,202 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	531,482 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,072,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市新宮二丁目２６７番８	2416000097596-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
廿日市 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

廿日市 -8

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　駒松　康弘

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	廿日市市新宮２丁目２６７番８｢新宮２－６－２４｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北5.6m市道	水道、ガス、下水	廿日市 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．６
ｍ市道

交通

施設

廿日市駅南西方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

広島電鉄宮島線廿日市市役所前（平良）駅から徒歩圏内に形成された熟成度の高い住宅地域である。周辺に立地
する生活利便施設が充実しており、堅調な宅地需要を維持しつつ地価の上昇基調が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宮地区及びその周辺を含む市中心部寄りの住宅地域。需要者は廿日市市、広島市西部等に勤務する第
１次取得者層が中心である。広島電鉄軌道敷を介した南東方には官公署や大型商業施設が立地し、交通・生活利便性が
良好なことから、堅調な需要を維持する。市場において、土地は２，０００万円程度、新築戸建物件は総額３，５００
万円～４，０００万円程度で中心価格帯が形成されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅が多い当該地域は自用目的の取引が主体である。利便性から賃貸共同住宅も介在するが、賃貸経営により収益
を目的とする市場が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法を適用した比準価格は、周辺地
域から採用した事例を基に、適正に要因比較等を行って求めたものであり、市場性を反映する試算結果が得られた。よ
って、代表標準地との検討をふまえ、比準価格を標準に収益価格は参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　廿日市 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 156,000 円／㎡

[105.1]
100

100
[100.0]

100
[134.4]

[100.0]
100

122,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期金利の上昇、円安進行によりインフレ懸
念が強まりつつある。廿日市市内の新設住宅
着工戸数は令和７年に入って貸家、持家部門
の減少が目立つ。

交通・生活利便性に優れた住宅地域を形成し
、特に地域変動要因は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

廿日市 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｔ０３ -450308	廿日市市		建付地	（　）	不整形	北西4.7m市道、中間画地		１住居 (60,188)
b	廿日市２５Ｔ０３ -450313	廿日市市		建付地	（　）	不整形	西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	廿日市２５Ｔ０３ -450310	廿日市市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.5m県道、中間画地		近商 (80,300)
d	廿日市２５Ｔ０３ -450325	廿日市市		更地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、南東4m、角地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,473	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	132,222	100 [ 105.9]	124,856	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 115,989	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	127,576	100 [ 100.8]	126,563		127,000
c	(　 ) 156,477	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,954	100 [ 121.5]	133,295		133,000
d	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	120,706	100 [ 94.9]	127,193		127,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

廿日市 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,852,554	528,560	2,323,994	1,785,600	538,394	（　0.9695） 521,973	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,874,438 円　　　　（　 65,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

廿日市 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	166 ㎡	8.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅（専有面積４０㎡程度、小世帯向け）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,560	124,800	3.0	374,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		249,600		748,800
								0

⑨年額支払賃料	249,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,995,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,995,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,845,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,852,554 円　　　　（　 17,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,564 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

廿日市 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	24,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,760 円	2,995,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 528,560 円　（　　　　　　 3,184 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,785,600 円（　　　　　 10,757 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,852,554 円
②総費用	528,560 円
③純収益　①－②	2,323,994 円
④建物等に帰属する純収益	1,785,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	538,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	521,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,874,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

廿日市 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	廿日市市新宮二丁目２６７番８	2416000097596-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考