令和8年1月15日　提出 東広島 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市吉川工業団地５６７７番 ｢吉川工業団地４－２２｣ ②地積 　(㎡) 7,204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ高台の内陸型工業 団地 北9m市道、三方路 水道、ガス、下水 八本松 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 八本松駅南方 8.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当市の工業地不足の状況は当面続くと予測される。吉川工業団地北側の広い範囲が計画的市街地誘導地区に指定 され将来的な市街化編入の可能性を持たせてある。市はここに新たな公的産業団地の開発を検討している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市を中心とする内陸型工業地域一円と判定した。地元製造業者が需要者の中心であるが、特に大 規模地については全国的企業の参入も考えられる。堅調な全体経済の影響から企業収益は改善しており、市内の工業団 地の地価は上昇傾向である。現在、市が新しい産業団地の造成に向けた検討を進めている。取引件数が乏しく、また個 別性が強いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社使用の工場を主体とする工業団地であり、経済合理的な賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかっ た。比準価格は類似地域内の取引事例から試算したものであり、実証的で規範性が高い。よって本件では、比準価格を 標準とし、代表標準地との均衡に留意し、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [128.7] [103.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市においては、利便性の高い中心部の 不動産需要が増大する一方で、周辺部の過疎 高齢化が進んでおり、二極化が鮮明である。 東広島市は工業地が不足しており、１９の公 的産業団地と４つの民間工業団地は完売して いる。当該地域の工場地需要も堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +24.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％