鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
東広島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-6

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　丸本　創史

TEL.

鑑定評価額

8,000,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市安芸津町三津字西之原４２４６番３２				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	駅前に小売店舗等が点在する近隣商業地域	東15m県道	水道、下水	安芸津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

安芸津駅北方

100m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、店舗のほか病院や金融機関などが集まる駅周辺の中心的商業地であるが、地域的には衰退傾向にあり
、特段の変動要因は見られず、今後も現状のまま推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東広島市安芸津町及び隣接市の商的色彩を有する地域と判定した。商圏は日用品などの購買を目的とし
た地元の地縁者が中心である。但し、マイカー利用で幹線沿いの商業施設に流れる傾向も見られるため、衰退傾向は続
いている。商業施設の新たな出店は期待出来ず、エリアも限定的で商業用地の売買取引は極めて少ない為、需給の中心
となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域及びその周辺の商業地は自用又は借地による店舗が大半であり、法人等の事業者向けの賃貸市場は十分に成熟
しておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、相対的
な規範性は高いと思料される。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考程度に留め、代
表標準地との検討及び市場動向等も勘案した上で、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[170.1]

[100.0]
100

30,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性の高いエリアの不動産市況は堅調であ
るが、建築資材高騰に伴う販売総額上昇の影
響や雇用情勢等が、どの程度地価に影響する
か留意すべき。

安芸津駅に近い商業地域。旧来からの町の中
心であるが、国道沿い商業施設への顧客流出
等により、商況の低迷が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +72.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２５Ｔ８６ -458611	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	東広島２６Ｋ８６ -368601	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東14m国道、南西5m、角地		（都）準工 (70,200)
c	東広島２６Ｋ０２ -360216	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		｢調区｣宅造等規制区域 (70,400)
d	呉２６Ｋ９４ -369428	呉市		建付地	（　）	不整形	南10m国道、北4m、二方路		（都）近商土砂災害警戒区域 (90,200)
e	竹原２６Ｋ８９ -368912	竹原市		更地	（　）	長方形	南東8m区画街路、中間画地		（都）２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,110	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,532	100 [ 108.4]	32,779	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,800
b	(　 ) 35,400	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,151	100 [ 107.5]	31,768		31,800
c	(　 ) 23,344	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,111	100 [ 80.3]	28,781		28,800
d	(　 ) 19,553	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.6]	23,530	100 [ 79.7]	29,523		29,500
e	(　 ) 40,458	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,377	100 [ 138.4]	29,174		29,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,400 円／㎡]

東広島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため、原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,787,534	1,300,278	4,487,256	4,297,110	190,146	（　0.9748） 185,354	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,943,702 円　　　　（　 15,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸し。住戸は２ＤＫで６戸を想定。駐車場有。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

用途、規模等からみて一般的な水準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	1,700	187,850	5.0	939,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	95.0	123.50	1,240	153,140	3.0	459,420
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	91.7	357.50		494,130		1,858,090
								0

⑨年額支払賃料	494,130 円　×　12ヶ月　＝　 5,929,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,929,560 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 303,678 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,769,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,858,090 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,787,534 円　　　　（　 22,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,500 円	63,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	303,678 円	6,073,560　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 536,300 円	63,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,100 円	63,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,300,278 円　（　　　　　　 4,944 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,297,110 円（　　　　　 16,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,787,534 円
②総費用	1,300,278 円
③純収益　①－②	4,487,256 円
④建物等に帰属する純収益	4,297,110 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,354 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 705 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,943,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市安芸津町三津字西之原４２４６番３２	2420001193512-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
東広島 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-6

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　裕

TEL.

鑑定評価額

7,970,000 円

１㎡当たりの価格

30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和　年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市安芸津町三津字西之原４２４６番３２				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ4	駅前に小売店舗等が点在する近隣商業地域	東15m県道	水道、下水	安芸津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

安芸津駅北方

100m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

安芸津駅に近接した近隣商業地域であり、一定の生活利便施設が見られる。橋の架け替えなど豪雨災害による復
旧が見られ、今後の河川の氾濫対策等により将来的に安全性が確保されていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 30,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、安芸津町を中心として隣接市町を含む商業地域及び商住混在地域の圏域と判定した。主な需要者は、地
縁を有する個人または法人事業者である。町内には駅周辺等の旧来からの商業地域のほか国道沿いにスーパー等のチェ
ーン店が見られるが、人口減少や高齢化に伴い、商業目的の取引に乏しい状況は見られる。取引は少なくまちまちであ
り、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の複数の取引事例により比準しており、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が認
められる。一方、収益価格は収益性の観点より試算したもので想定に左右されるが、地価水準に見合う賃料水準が形成
されていないこと等により低位に求められた。よって、比準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との地
域的価格バランス、前年価格等を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　呉 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,400 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[171.1]

[100.0]
100

30,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の経済動向は物価高の中、住宅投資は減
少、個人消費は緩やかな回復基調で、安芸津
町は人口が減少傾向にある。

安芸津駅前の旧来からの商業地域であり、周
辺では三津大川の河道拡幅工事が進むほか、
安芸津病院の建替えが予定されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +73.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２５Ｔ８６ -458601	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北16m県道、南東5m、角地		（都）近商 (90,200)
b	東広島２６Ｋ８６ -368609	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m道路、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	東広島２６Ｋ０２ -360216	東広島市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東11m国道、中間画地		｢調区｣宅造等規制区域 (70,400)
d	竹原２５Ｔ８９ -458939	竹原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西19m県道、北5.3m、角地		（都）２中専土砂災害警戒区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,190	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	36,039	100 [ 113.3]	31,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 ) 34,221	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,947	100 [ 110.3]	30,777		30,800
c	(　 ) 23,344	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,111	100 [ 78.5]	29,441		29,400
d	(　 ) 27,402	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,832	100 [ 92.1]	29,134		29,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -23.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 30,300 円／㎡]

東広島 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,711,114	1,283,914	4,427,200	4,242,630	184,570	（　0.9748） 179,919	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,828,064 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	130.00	Ｓ3	390.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	263 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２～３階：住宅（４１㎡程度、２ＤＫ、６戸）

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.00	85.0	110.50	1,700	187,850	5.0	939,250
							0.0	0
2～ 3	住宅	130.00	95.0	123.50	1,220	150,670	2.0	301,340
							0.0	0
～

～

～

計		390.00	91.7	357.50		489,190		1,541,930
								0

⑨年額支払賃料	489,190 円　×　12ヶ月　＝　 5,870,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 357.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 126,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,870,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 126,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 299,814 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,696,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,541,930 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,711,114 円　　　　（　 21,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,500 円	62,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,814 円	5,996,280　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,283,914 円　（　　　　　　 4,882 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,242,630 円（　　　　　 16,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,711,114 円
②総費用	1,283,914 円
③純収益　①－②	4,427,200 円
④建物等に帰属する純収益	4,242,630 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	184,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,828,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市安芸津町三津字西之原４２４６番３２	2420001193512-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考