鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
東広島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　市川　修一

TEL.

鑑定評価額

54,000,000 円

１㎡当たりの価格

394,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条本町１１番２８｢西条本町１１－２７｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等
	1:2	店舗Ｓ2	小規模な店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西（駅前広場）県道	水道、下水	西条駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　　県道

交通

施設

西条駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,500)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、西条駅の駅前広場に存する商業地域である。商業施設が集積し繁華性が比較的高く、今後は西条地
区の人口増加に伴う活性化により、商業地需要も強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 415,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 247,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として西条駅前商業地及びその周辺と把握される。典型的な需要者は、地元の法人のほか全国展開す
るホテル業等の事業者である。観光も含めた人流の回復が認められ、希少性のある駅前一等地の需要は高い。取引され
る価格は買主の属性、画地規模等によりばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、西条駅周辺の商業地等の取引事例に比準して求めたものであり、客観的かつ市場の実態を反映した実証的
な価格である。なお、収益価格は、標準地の収益性を反映した理論的な価格として算出したが、同地域は元本価値に見
合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたので参考に留める。よって本件では、比準価格を中心に、
最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    379,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都市部の商業地域を中心に不動産価格の上昇
が継続しているが、建築費の高騰の影響等か
ら採算性の劣る地域では下落基調となってい
る。

企業進出等による市内の人口増加により、駅
前商業地としての成熟度が高まり、地価は上
昇傾向を強めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２６Ｋ０２ -360217	東広島市		底地	（　）	ほぼ長方形	北5.7m市道、中間画地		近商宅造等規制区域 (80,300)
b	東広島２５Ｔ０２ -450224	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、北5.7m、二方路		商業地区計画等宅造等規制区域 (90,500)
c	呉２６Ｋ５８ -365801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西36m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	呉２６Ｋ５８ -365805	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m市道、北西6m、角地		商業 (100,600)
e	呉２６Ｋ５８ -365802	呉市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m市道、南西6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 211,409) 302,013	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	309,865	100 [ 73.7]	420,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	420,000
b	(　 ) 315,395	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	331,009	100 [ 77.3]	428,213		428,000
c	(　 ) 253,180	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,446	100 [ 61.3]	415,083		415,000
d	(　 ) 259,635	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	248,261	100 [ 60.8]	408,324		408,000
e	(　 ) 242,777	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	232,141	100 [ 57.4]	404,427		404,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 415,000 円／㎡]

東広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,151,164	1,678,080	4,473,084	2,879,450	1,593,634	（　0.9762） 1,555,706	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	33,819,696 円　　　　（　 247,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	500 ％	500 ％	137 ㎡	8.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	3,400	303,450	10.0	3,034,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	105.00	85.0	89.25	2,600	232,050	8.0	1,856,400
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		535,500		4,890,900
								0

⑨年額支払賃料	535,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,426,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,426,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 321,300 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,104,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,890,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,151,164 円　　　　（　 44,899 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,800 円	43,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	514,080 円	6,426,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,678,080 円　（　　　　　　 12,249 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,879,450 円（　　　　　 21,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,151,164 円
②総費用	1,678,080 円
③純収益　①－②	4,473,084 円
④建物等に帰属する純収益	2,879,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,593,634 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,555,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,819,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 247,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市西条本町１１番２８	2420000317517-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
東広島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 5-2

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　生瀬　肇

TEL.

鑑定評価額

54,000,000 円

１㎡当たりの価格

394,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条本町１１番２８｢西条本町１１－２７｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他）地区計画等
	1:2	店舗Ｓ2	小規模な店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西（駅前広場）県道	水道、下水	西条駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場　　県道

交通

施設

西条駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,500)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、西条駅の駅前広場に存する商業地域である。駅前一等地で商業施設の集積も相応にあり、今後は西
条地区の人口増加に伴う繁華性の上昇により、商業地需要も強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 394,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 249,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西条駅前商業地を中心に周辺市町の商業地を含む範囲と判定した。典型的な需要者は、地元企業のほか
資金力のある県内外の大手法人も想定され得る。駅至近の希少立地であり、背後人口の増加もあって商業地としての需
要は高い。取引される価格は買主の属性、画地規模等によりばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯の把握は
困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業進出による雇用拡大や大型店舗開業等に
よる地域への期待感のもと、不動産需要の増
加が進んでいる。

市内の人口増加等により、駅前商業地として
の成熟度が高まり、地価は上昇傾向を強めて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２６Ｋ０２ -360217	東広島市		底地	（　）	ほぼ長方形	北5.7m市道、中間画地		近商宅造等規制区域 (80,300)
b	東広島２５Ｔ０２ -450224	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、北5.7m、二方路		商業地区計画等宅造等規制区域 (90,500)
c	呉２６Ｋ５８ -365801	呉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西36m国道、中間画地		商業 (100,600)
d	海田２５Ｔ７０ -457037	安芸郡海田町		更地	（　）	不整形	南西12m県道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 211,409) 302,013	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	309,865	100 [ 77.9]	397,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 315,395	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	331,009	100 [ 84.6]	391,264		391,000
c	(　 ) 253,180	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	254,446	100 [ 62.9]	404,525		405,000
d	(　 ) 238,080	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	256,124	100 [ 64.4]	397,708		398,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 -39.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 394,000 円／㎡]

東広島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,966,632	1,626,358	4,340,274	2,733,150	1,607,124	（　0.9762） 1,568,874	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	34,105,957 円　　　　（　 249,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業地区計画等	80 ％	500 ％	500 ％	137 ㎡	8.0 m x 17.0 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：フロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	85.0	89.25	3,300	294,525	10.0	2,945,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	105.00	85.0	89.25	2,520	224,910	8.0	1,799,280
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	85.0	178.50		519,435		4,744,530
								0

⑨年額支払賃料	519,435 円　×　12ヶ月　＝　 6,233,220 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,233,220 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 311,661 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,921,559 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,744,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,073 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,966,632 円　　　　（　 43,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	246,600 円	41,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	498,658 円	6,233,220　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,626,358 円　（　　　　　　 11,871 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9762

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,733,150 円（　　　　　 19,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,966,632 円
②総費用	1,626,358 円
③純収益　①－②	4,340,274 円
④建物等に帰属する純収益	2,733,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,607,124 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,568,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,105,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 249,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

東広島 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	東広島市西条本町１１番２８	2420000317517-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考