令和8年1月15日　提出 東広島 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -19 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　市川　修一   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市黒瀬切田が丘１丁目２７番３１９ ｢黒瀬切田が丘１－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、下水 西条 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 西条駅南西方 18.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 起伏地を造成した分譲住宅団地で、交通・接近条件は劣るものの居住環境や生活上の利便性等は比較的良好な住 宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は黒瀬地区の起伏地を造成した住宅団地及びその周辺の住宅地域である。主たる需要者は黒瀬地区に居住す る個人で市内中心部及び呉市に通勤する一次取得者層が中心である。生活上の便益性や居住環境等が比較的良好であり 、市中心部等と比較して値頃感もあることから、中古物件を中心に需要は底堅い。需要の中心は土地が５００万円前後 、新築建物付で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。 近隣地域は利便性や居住環境は比較的良好であるが賃貸需要は少なく、典型的な需要者は自己使用を目的とする傾向が 強い。手法の適用に当たっては比較的地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では市 場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [104.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都市部の商業地域を中心に不動産価格の上昇 が継続しているが、建築費の高騰の影響等か ら採算性の劣る地域では下落基調となってい る。 旧来からの分譲住宅団地で、居住環境や利便 性が比較的良好であることから中古物件等を 中心に需要は底堅く、地価は概ね上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％