令和8年1月16日　提出 東広島 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -15 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松西１丁目３９１番１２ ｢八本松西１－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ幹線道路背後の住 宅地域 東5m市道 水道、下水 八本松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 八本松駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、国道背後の小規模住宅団地で概ね成熟している。地域変動要因として下水道工事が完了したが、そ の他特段の変動要因はなく、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松西地区及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、戸建住宅取得を目的とした東広 島市又は、広島市中心部に通勤する一次取得者層が大半である。当該地域は、面的広がりに欠ける点があるが、下水道 工事が完了し、生活利便施設への接近性に恵まれており、需要は比較的強く、地価は堅調に推移している。需要の中心 となる価格帯は、土地総額で６００万円～８００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ小規模住宅団地であり、画地規模が小さく、最有効使用の観点から経済合理性 に見合った賃貸用建物の想定が困難であるため、収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、同一需給圏内 の類似地域の取引事例を基に比較検討を行い試算された現下の市場性を反映した実証的価格であり規範性は高い。した がって、市場動向を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [102.0] 100 [124.1] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市内の中心市街地周辺では人口増に伴 い需要が堅調であるが、周辺部では過疎化等 の影響により、需要は低調で地価は二極化が 顕在化している。 国道背後の小規模住宅団地であり、下水道工 事も完了した。また、接近条件にも恵まれた 地域で、需要は比較的強く、地価は堅調に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％