令和8年1月16日　提出 東広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 8,550,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松飯田８丁目１０４４番１５ ｢八本松飯田８－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ　市道 交通 施設 八本松駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした既存の住宅団地であり、特段の変動は認められないものの、潜在的需要は高 い。周辺での宅地開発も活発であり、今後も住宅地域としての成熟度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八本松飯田地区及びその周辺地域を含む住宅地域の圏域である。典型的な需要者は、地縁的選好性を有 し、東広島市中心部等へ通勤する一次取得者層が大半で、不動産業者の参入もある。当該地域周辺では、旺盛な需要を 反映し、住宅開発が活発であり、未利用地の宅地化が進行しており、需要は根強く、地価は堅調に推移している。需要 の中心となる価格帯は、土地総額で６００万円～１，０００万円程度、新築戸建で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同地域は、公法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、周囲にアパート等の賃貸物件は殆 ど見られず、賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用し得なかった。一方で、比準価格は、類似地域の取引事例 を基に試算された実証的価格で規範性は高い。同地域は自用の取引が支配的な地域的特性を有する。よって、本案件で は、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,400 円／㎡ [102.6] 100 100 [102.0] 100 [116.4] [100.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市内の中心市街地周辺では人口増に伴 い需要が堅調であるが、周辺部では過疎化等 の影響により、需要は低調で地価は二極化が 顕在化している。 周辺では、旺盛な需要を反映し、住宅開発が 活発で、未利用地の宅地化が進行している。 これらに対する需要は根強く、地価は堅調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％