令和8年1月15日　提出 東広島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市安芸津町風早字蕨迫１０８９５番６５ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北6m市道 水道、下水 安芸津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 安芸津駅西方 2.5km 法令 規制 （都） ２低専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に形成された旧来からの住宅団地である。町内人口の減少、高齢化や丘陵部の立地を考慮すると、地価は 下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸津町を中心として隣接市町を含む住宅地域であり、主たる需要者は居住目的の個人である。町内で は安芸津バイパスの工事が進められている。外部からの転入は少なく宅地需要は弱含みであり、取引の中心となる価格 帯については取引事例が少ないことから把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の住宅事例を比準したもので、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が認められる 。一方、対象標準地は郊外住宅団地内にあり、自己使用の戸建住宅地であることから賃貸市場が成立していないため、 収益価格は実現性の観点から適用が困難であった。よって、比準価格を中心に、地域的価格バランス、前年価格等を総 合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済動向は物価高の中、住宅投資は減 少、個人消費は緩やかな回復基調で、安芸津 町は少子高齢化が進行している。 丘陵部に位置する住宅団地で、新築等の動き はない。住環境は備えているが、利便性に劣 り、需給動向は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％