鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
大竹 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　仁王頭　毅

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

90,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市新町１丁目２２３４番１３｢新町１－８－１４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗にマンション等が混在する駅前商業地域	南西16m市道	水道、下水	大竹 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大竹駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

　最寄り駅に近接した商業地域であるが、ゆめタウン大竹等の大型商業施設が集積する地域に顧客が流出したこ
とで繁華に乏しい状況が続いている。大竹駅の橋上化に続き、西口広場活性化に期待がかかる。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、大竹市域商圏に形成された競争、代替性を有する商業地域で、和木町、廿日市市内等の商圏も含む。
市場参加者の中心は、地縁選好性を持つ個人事業主であり、地場法人、不動産開発業者も考えられる。標準地及びその
周辺はＪＲ駅周辺の整備事業進展での快適性、賑わいの創出による収益性の向上の期待感は継続しているが、需要の引
き合いは顕在化しておらず、価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、一部賃貸需要は認められるが、自己の業務用を目的とした市場参加者の観点から、賃料水準から求める
収益価格は規範性が劣る。一方、比準価格は、取引市場の実態を反映した実証的な価格であり規範性が高い。従って、
当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　大竹市においては人口、世帯数の減少傾向
が続く中、沿岸部での当該変動は緩やかであ
って、地価は安定的に推移している。

　ＪＲ駅周辺の整備事業の進展の快適性、賑
わいの創出による収益性の向上の期待感は継
続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大竹２４Ｔ４０ -444022	大竹市		更地	（　）	不整形	西12m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	大竹２４Ｔ４０ -444023	大竹市		更地	（　）	台形	西6.4m市道、中間画地		商業 (80,384)
c	大竹２５Ｋ４９ -354933	大竹市		更地	（　）	長方形	北9m市道、東6.6m、角地		近商 (90,300)
d	大竹２６Ｋ４９ -364957	大竹市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e	大竹２５Ｔ４９ -454934	大竹市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 103,320	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,766	100 [ 112.0]	93,541	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	93,500
b	(　 ) 94,119	100 [ 120.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	79,374	100 [ 87.5]	90,713		90,700
c	(　 ) 103,567	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	97,856	100 [ 106.0]	92,317		92,300
d	(　 ) 51,181	100 [ 80.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,488	100 [ 69.5]	92,788		92,800
e	(　 ) 91,648	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,381	100 [ 90.3]	102,305		102,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	隣地買収	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	隣地買収	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
d	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,300 円／㎡]

大竹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,101,246	1,131,294	2,969,952	2,587,800	382,152	（　0.9748） 372,522	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,926,000 円　　　　（　 63,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸）、２階以上：住宅（専有面積３２㎡程度、ワンルーム）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,900	142,500	6.0	855,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	1,627	105,755	2.0	211,510
							0.0	0
～

～

～

計		205.00	100.0	205.00		354,010		1,278,020
								0

⑨年額支払賃料	354,010 円　×　12ヶ月　＝　 4,248,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料込みを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,248,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　％　＝　　 254,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,089,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,278,020 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,013 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,101,246 円　　　　（　 32,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,630 円/㎡　月額支払賃料（　 1,627 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	38,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	521,294 円	4,344,120　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,131,294 円　（　　　　　　 9,050 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,587,800 円（　　　　　 20,702 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,101,246 円
②総費用	1,131,294 円
③純収益　①－②	2,969,952 円
④建物等に帰属する純収益	2,587,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	382,152 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	372,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,926,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市新町一丁目２２３４番１３	2416005078888-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
大竹 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大竹 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　佐々木　智晴

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

90,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大竹市新町１丁目２２３４番１３｢新町１－８－１４｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗にマンション等が混在する駅前商業地域	南西16m市道	水道、下水	大竹 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大竹駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

小売りの店舗、マンション等が混在する駅前商業地域であるが、市内の中心的な商業ゾーンが当エリアから晴海
地区へと移っている状況のもとで、当面の商業繁華性は衰退傾向を予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、大竹市新町地区を中心に、市内及び隣接市内の商業地域及び商住混在地域の存する圏域であると
判定した。典型的な需要者は、地縁のある法人又は個人事業主、不動産業者等が中心であると想定される。市内の中心
的な商業施設が晴海地区に集まりつつあるなかで、商業繁華性は若干弱含んでいる。取引対象となる不動産の規模はさ
まざまで、需要の中心となる価格帯は把握できなかった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当地域の事業用物件にか
かる賃貸市場が未成熟で、価格に見合う賃料を収受できておらず、収益価格の信頼性はやや劣後する。一方、規範性の
高い商業地等にかかる取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、比準価格を重視し、
収益価格を参酌し、市場の需給動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は、２５千人を切る水準で推移し
ており、微減傾向にある。長期金利の先高観
が強まる中で、金融政策の動向を注視する必
要がある。

市内の中心的な商業地が晴海地区に移りつつ
あるなかで、商業繁華性はやや劣る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大竹 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	廿日市２５Ｔ９９ -459974	廿日市市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西25m県道、中間画地		近商地区計画等 (80,200)
b	大竹２５Ｔ４９ -454934	大竹市		更地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大竹２５Ｔ４９ -454932	大竹市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	大竹２６Ｋ４９ -364957	大竹市		更地	（　）	ほぼ整形	東20m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,158	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,996	100 [ 122.3]	91,575	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,600
b	(　 ) 91,648	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	92,381	100 [ 99.1]	93,220		93,200
c	(　 ) 58,551	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,137	100 [ 62.9]	94,017		94,000
d	(　 ) 51,181	100 [ 80.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,488	100 [ 71.3]	90,446		90,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
d	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,200 円／㎡]

大竹 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,004,563	1,053,376	2,951,187	2,610,600	340,587	（　0.9741） 331,766	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,058,851 円　　　　（　 56,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大竹 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	75.00	Ｓ3	205.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	125 ㎡	7.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロア貸し店舗、２、３階：１Ｋ（専有面積各戸約３２㎡）、総戸数４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	100.0	75.00	1,840	138,000	6.0	828,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	1,721	111,865	2.0	223,730
							0.0	0
～

～

～

計		205.00	100.0	205.00		361,730		1,275,460
								0

⑨年額支払賃料	361,730 円　×　12ヶ月　＝　 4,340,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に共益費を含めて査定している
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,340,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 443,676 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,993,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,275,460 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,004,563 円　　　　（　 32,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,724 円/㎡　月額支払賃料（　 1,721 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大竹 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,000 円	38,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	443,676 円	4,436,760　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 285,000 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,053,376 円　（　　　　　　 8,427 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,610,600 円（　　　　　 20,885 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,004,563 円
②総費用	1,053,376 円
③純収益　①－②	2,951,187 円
④建物等に帰属する純収益	2,610,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,058,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大竹 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大竹市新町一丁目２２３４番１３	2416005078888-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考