令和8年1月16日　提出 大竹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大竹 -1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大竹市玖波８丁目１７番６ ｢玖波８－５－６｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、下水 玖波 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 玖波駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が区画整然と建ち並び、更地も少なく、閑静な住環境が保たれている。将来的には住宅の建て替 え等が緩やかに進んでいくと考えられるが、当面は概ね現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を大竹市及び廿日市市の高台や丘陵部に位置する住宅地域が存する圏域と判定した。中心となる需要者は大 竹市及び周辺地域に勤務する個人が想定される。近隣地域は平成初期に区画整理事業で造成された閑静な住宅団地であ るが、高台の立地で利便性にやや劣り、平坦部と比較して需要はやや低調である。取引の中心となる価格帯は、１８０ ㎡前後の土地で６００～７００万円程度、中古戸建で総額１，３００～１，８００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等 の賃貸物件は乏しく、賃貸市場は未成熟であることから収益価格は求めることができなかった。比準価格は規範性の高 い事例を中心に試算しており、市場性を反映した説得力の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大竹 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,600 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [149.6] [104.0] 100 38,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少率は県全体よりも大きく、近年 も高水準で推移しているが、利便性の良い平 坦部の住宅需要は安定しており、立地による 二極化が進む。 熟成した高台の住宅団地であり、取引も少な く、地域に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％