鑑定評価書

令和8年1月13日　提出
三次 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三次 5-2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　塚本　浩章

TEL.

鑑定評価額

28,000,000 円

１㎡当たりの価格

93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三次市南畑敷町４７０番５				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	中小規模店舗等の増えつつある路線商業地域	北東20m国道	水道、下水	八次 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

２～３階建店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

八次駅北西方

400m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店、小売店舗等が見られる路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も同様の商環境を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２～３階建店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三次市中心部からその周辺郊外部に広がる幹線道路沿い等の商業地域であるが、より広域的には隣接市
に存する類似地域も包含する。需要者は、地元事業者のほか沿道型店舗を展開する全国規模の事業者等が中心である。
当地域や周辺地域では目立った新規出店等は見られず、商圏の縮小懸念や類似他地域との競合等から宅地需要は若干減
退気味である。定期借地による出店が多く、取引が少なく規模も雑多なため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、三次市中心部における比較的近時の商業地域の取引事例を価格判定の基礎として算定した、実証的かつ客
観的な価格である。また当地域は国道１８３号線沿いの路線商業地域であるが、投下資本及び土地価格に見合う賃料水
準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標
準地との比較検討並びに最近の市場動向等も十分勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三次 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[107.1]

[100.0]
100

92,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内中心部等では安定した宅地需要があるも
のの、郊外部等の宅地需要は弱く、立地条件
等に起因する需要の強弱が鮮明になりつつあ
る。

地域要因は概ね静態的な動きを示している。
商圏縮小懸念や三次駅周辺商業地との競合等
もあり、地価は若干弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三次 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	三次２６Ｋ３７ -363701	三次市		底地	（　）	不整形	南30m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	三次２６Ｋ１４ -361431	三次市		更地	（　）	不整形	西12m国道、東4m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	三次２５Ｔ３７ -453707	三次市		建付地	（　）	不整形	南12m国道、東12m、角地		（都）商業 (90,400)
d	三次２６Ｋ１４ -361443	三次市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、東5m、二方路		（都）準工 (70,200)
e	三次２５Ｔ３７ -453704	三次市		建付地	（　）	不整形	南11m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 45,278) 90,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	92,403	100 [ 98.0]	94,289	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 60,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	83,768	100 [ 89.0]	94,121		94,100
c	(　 ) 66,384	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.8]	78,431	100 [ 83.7]	93,705		93,700
d	(　 ) 44,461	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	59,163	100 [ 62.1]	95,271		95,300
e	(　 ) 45,187	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	62,571	100 [ 69.1]	90,551		90,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,800 円／㎡]

三次 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,051,733	2,211,569	6,840,164	5,955,600	884,564	（　0.9467） 837,417	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,748,340 円　　　　（　 56,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三次 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	299 ㎡	17.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２～３階は住宅で専有床面積５０㎡程度、住戸タイプは２ＬＤＫを想定。各階３戸、計６戸。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	2,350	339,575	5.0	1,697,875
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,478	226,134	2.0	452,268
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		791,843		2,602,411
								0

⑨年額支払賃料	791,843 円　×　12ヶ月　＝　 9,502,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,502,116 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 475,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,027,010 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,602,411 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,051,733 円　　　　（　 30,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,478 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三次 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	84,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	760,169 円	9,502,116　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,211,569 円　（　　　　　　 7,397 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,955,600 円（　　　　　 19,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,051,733 円
②総費用	2,211,569 円
③純収益　①－②	6,840,164 円
④建物等に帰属する純収益	5,955,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	884,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	837,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,748,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三次 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三次市南畑敷町４７０番５	2405000198826-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
三次 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三次 5-2

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　大場　亮典

TEL.

鑑定評価額

28,100,000 円

１㎡当たりの価格

93,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	76,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三次市南畑敷町４７０番５				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）
	1:1	店舗Ｓ1	中小規模店舗等の増えつつある路線商業地域	北東20m国道	水道、下水	八次 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

２～３階建店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

八次駅北西方

400m

法令

規制

（都）近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

地域経済が停滞するなか、地域要因に特段の変化は見られず、現状を基調とした路線商業地域として熟成度を深
めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２～３階建店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 60,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、三次市に所在する路線商業地域が中心と把握される。主たる需要者は、地場業者のほか広域的に
事業展開する沿道サービス型事業者等である。当該圏内においては、少子高齢化や地域経済の低迷等により、商業地需
要は弱含みの状態が続いている。かかるなか、商業地の不動産取引は事業用定期借地が多く、売買取引は限定的な状況
のため、中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象地と代替競争関係の認められる十日市エリアに所在する商業地の事例を採用しており、現実の不動産
市場を反映した客観的な価格が得られたと認められる。一方、収益価格について、対象地域は事業収支や地価に見合っ
た賃料水準が形成されているとは言い難く、本件においては、比準価格に比し相応に低位に試算された。以上より、収
益価格は参考に留め、代表標準地との均衡性に留意のうえ、上記のとおり、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三次 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 99,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[106.0]

[100.0]
100

93,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

利便性の高い三次市中心部の宅地需要は全体
的に底堅い状況にあり、安定的に推移してい
る。一方で、郊外の宅地需要は停滞した状況
が続いている。

地域要因に特段の変化は見られないが、地域
経済の活性化は認められず、不動産需要は停
滞した状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三次 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	三次２５Ｋ３７ -353709	三次市		更地	（　）	長方形	西11m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	三次２６Ｋ１４ -361431	三次市		更地	（　）	不整形	西12m国道、東4m、二方路		（都）商業 (80,400)
c	三次２６Ｋ１４ -361443	三次市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、東5m、二方路		（都）準工 (70,200)
d	三次２６Ｋ３７ -363701	三次市		底地	（　）	不整形	南30m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	70,391	100 [ 73.9]	95,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 60,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	83,768	100 [ 90.1]	92,972		93,000
c	(　 ) 44,461	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	59,163	100 [ 62.9]	94,059		94,100
d	(　 45,278) 90,555	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	92,403	100 [ 100.2]	92,219		92,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,900 円／㎡]

三次 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,121,617	2,217,544	6,904,073	5,955,600	948,473	（　0.9467） 897,919	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	17,958,380 円　　　　（　 60,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三次 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	Ｓ3	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	300 ％	300 ％	299 ㎡	17.5 m x 17.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸店舗。２～３Ｆの住宅は１戸当たり５０㎡程度（２ＬＤＫ）のファミリータイプ。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	85.0	144.50	2,350	339,575	5.0	1,697,875
							0.0	0
2～ 3	住宅	170.00	90.0	153.00	1,498	229,194	2.0	458,388
							0.0	0
～

～

～

計		510.00	88.3	450.50		797,963		2,614,651
								0

⑨年額支払賃料	797,963 円　×　12ヶ月　＝　 9,575,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 450.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情等を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,575,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,778 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,096,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,614,651 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,121,617 円　　　　（　 30,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,500 円/㎡　月額支払賃料（　 1,498 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三次 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	84,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	766,044 円	9,575,556　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 714,000 円	84,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,000 円	84,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,217,544 円　（　　　　　　 7,417 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9467

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0963 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,955,600 円（　　　　　 19,918 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,121,617 円
②総費用	2,217,544 円
③純収益　①－②	6,904,073 円
④建物等に帰属する純収益	5,955,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	948,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	897,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,958,380 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

三次 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	三次市南畑敷町４７０番５	2405000198826-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考