令和8年1月13日　提出 三次 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　亮典   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空き 地も見受けられる住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 三良坂 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 三良坂駅南東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 三良坂駅から徒歩圏内に位置する区画整理事業エリアに隣接した住宅地域であり、地価は下落傾向にあるものの 、下落幅を縮小させて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、三良坂町を中心に周辺の住宅地域一円と判断される。需要者は地縁性を有する個人を主として、 圏域外からの転入は限定的な状況にある。三良坂町における住宅地需要は駅前の区画整理地が中心であり、周辺地域の 地価は引き続き下落基調にて推移しているが、概ね底を打ちつつある状況と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地と代替競争関係の認められる取引事例を採用し、補修正や要因比較等は適正に行われており、現実 の不動産市場を反映した客観的な価格が得られたと認められる。なお、賃貸市場が未成熟な地域のため、収益価格の試 算は非適用とした。以上より、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さ らに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三次 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [ 78.9] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い三次市中心部の宅地需要は全体 的に底堅い状況にあり、安定的に推移してい る。一方で、郊外の宅地需要は停滞した状況 が続いている。 地域要因に特筆すべき変動は見られない。住 宅地需要は駅前の区画整理地が中心である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％