令和8年1月13日　提出 備後府中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 5,830,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市本山町字見晴団地１７２２番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南4m市道 水道、下水 府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 府中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する住宅団地で現状維持的状況であるが、環境条件から需要は停滞し、地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市中心部及び近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザー等である。近隣地 域は住宅団地内に位置するが、住宅団地は団地規模、方位、街路条件等の居住快適性に係る要因から価格水準が異なり 、また周辺平野部との土地価格と需要は競合する。その他、中古住宅の買取り再販も見受けられるが、これは総額での 取引が主体である。取引される価格帯は、土地で６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅が並ぶ住宅団地内に存する。自己使用目的の取引が大半であり、試算された比準価格については同 一需給圏内の取引事例を収集して求められ、市場性を反映した説得力を持つ価格である。収益価格は利用状況から賃貸 市場が未成熟な為、非適用とした。よって、比準価格を妥当と判断し、代表標準等との比較検討及び市場の需給動向等 に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [166.0] [104.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格等の物価高、マイナス金利解除によ る金利上昇等の影響もあり、不動産市場は地 域や総額に応じて需要者の２極化傾向である 。 丘陵地の住宅団地で、地域要因に影響を与え る変動要因は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％