令和8年1月13日　提出 備後府中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 6,230,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市父石町字神田１７７番１１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東4.5m市道 水道 下川辺 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 下川辺駅北東方 800m 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の既存住宅地域で現状維持的状況が続くが、利便性から需要に乏しく地価は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中心部近郊及び郊外の既存住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーである。 近隣地域及び周辺地域は市内外延部に存し、生活利便性や接近性から需給圏内では宅地競争力が劣り、地縁的選好性を 有する需要が想定される程度で、宅地需要に乏しい状況下である。中心価格帯は価格水準が低位で敷地規模からバラツ キを有する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は国道背後の既存住宅地域内に存する。比準価格は、自己使用目的の取引事例から求められ、現実の不動産市 場を反映させた規範性を持つ価格である。他方、収益価格については賃貸市場が未成熟で収益還元法は非適用とした。 よって、市場性を表す比準価格を重視し、地域要因及び市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材価格等の物価高、マイナス金利解除によ る金利上昇等の影響もあり、不動産市場は地 域や総額に応じて需要者の２極化傾向である 。 中心部郊外外延部の既存住宅地域であり、地 域要因に特段の影響を与える要因は見られな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％