令和8年1月13日　提出 備後府中 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月4日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市高木町字古川１４２０番３外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 北西8m市道 水道 鵜飼 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 鵜飼駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の平坦地に戸建住宅・事業所等が混在する地域であり、各種生活利便施設等への接近性も良好であるこ とから宅地需要は比較的堅調であり、当面は現状維持ないし緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高木町・中須町等を中心とした府中市中心市街地及びその周辺地域における比較的地勢平坦な住宅地域一 円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判断指標 としてほぼ無力であるものと思料される。近時は地場産業の長期低迷や、若干の供給過剰傾向にある新規宅地供給等を 背景に需給は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして１０００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性及び地域特性等につき高い価格牽連性を有する事例を軸に秤量的な判断 を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を期待し得る。よって当該価格を中心と して考量するものとし、市内の人口減少傾向等を踏まえるとともに単価のみならず総額面における市場性についても慎 重に斟酌しつつ、各種価格形成要因の趨勢等にも特に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　備後府中（県） -6          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進展や地場産業の停滞傾向等を 受け不動産需要は永く構造的な停滞状況にあ り、市場情勢は低位静態的に推移している。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、個別的な市場性の如何による市場内での 相対的格差がやや鮮明になりつつある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％ -0.3 ％