令和8年1月13日　提出 福山 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　竹中　由美   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕沖町３６番３ ②地積 　(㎡) 1,468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 倉庫 Ｓ2 流通関連事業所、倉 庫、工場等が存する 工業地域 北東12m市道 水道、下水 福山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 7.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が集積する臨海部の工業地域であり、特段の変動要因は認められない。工場地として熟 成しており、堅調な需要を背景に、今後も現状を基調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の工業地域一帯である。主たる需要者は、物流業や製造業ならびに製品加工業等を営む地元の事業者 である。市内の工場地需要は依然強く、かつ、当該地域は物流拠点に近いため需要は底堅い。中心価格帯は、業種、規 模等により個別性が強く把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用の工業等を中心とした地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価 格は、取引事例が少なく広域的な採用となったが、近時の取引事例を採用し市場実勢を反映した価格が得られた。主た る需要が自用目的であることを鑑みれば比準価格の説得力は高い。以上より、比準価格を標準とし、市場動向及び代表 標準地との均衡並びに前年価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,500 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の景況感は、先行き不透明感から一進一退 が続いている。不動産市場は堅調であるが、 一服感もみられる。需要の二極化が引続き進 行している。 特段の変動要因は認められない。物流拠点に 近い熟成した工業地域で、供給は限定的で需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％