別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
福山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-14 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 旅館

ＲＣ6		 店舗、旅館等の多い
観光地の商業地域
 東16.5m県道、三方路 水道、下水 福山

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．５ｍ県道 交通

施設		 福山駅南方

13.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 　トンネル開通は交通混雑の緩和となったが観光地として地域振興への影響等は認められない。今後の周辺観光
施設の整備に伴い観光地として漸次熟成が期待されるが当面は現状維持にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市郊外の芦田川以西に位置する鞆町及び広くその周辺の観光地を含む商業地域一円である。需要
者の中心は、県内外の観光関連事業者及び地元の個人事業者等である。当該地域においては全国展開をしている有名ホ
テル運営業者の進出等により更なる観光客の回復が期待される。需要の中心となる価格帯は、不動産取引が少ないうえ
規模や価格帯等がまちまちであるため見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は鞆地区内の商業性を有する事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、賃料収
益に視点をおいた取引は少なく、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件で
は、需要実態の中心が自用目的であること等から、比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に代表標準地との地域的
な価格バランス、今後の不動産市場の需給動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,700 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[177.9]		 [103.0]
100		 55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復基調より都心部を中心に不動産需
要は堅調推移している。地価は地域による選
好性の強弱により２極化傾向が依然として続
いている。

トンネル開通による特段の影響は認められな
いが、今後の観光施設整備等への期待がされ
る地域である。需要は改善中であるが、地価
はやや強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２６Ｋ
６２
-366213		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.6m県道
、北西4m、
角地
近商

(90,300)
b 福山２６Ｋ
６２
-366225		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
c 福山２５Ｔ
０４
-450441		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3m市道、
中間画地
近商

(80,240)
d 福山２５Ｔ
０４
-450442		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m県道、
北西1.2m、
南西1.3m、
三方路
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,730 		 100
[  81.1]
53,921 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
55,500 
b (　           ) 
31,071  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.6]
39,531 		 100
[  73.1]
54,078 
55,700 
c (　           ) 
35,243  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
35,599 		 100
[  65.2]
54,600 
56,200 
d (　           ) 
34,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,378 		 100
[  63.3]
54,310 
55,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -21.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -16.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,600 円／㎡]  



福山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,032,590 
3,308,183 
9,724,407 
9,011,200 
713,207 		 （　0.9737）
694,450 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,467,708 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.00 ＬＳ4 860.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     16.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸店舗。２～４Ｆは専有面積５０㎡程度のファミリータイプ。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.00 
85.0 
182.75 
1,952 
356,728 		 2.0  713,456 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
215.00 
93.0 
199.95 
1,370 
273,932 		 2.0  547,864 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.00 
91.0 
782.60 

1,178,524 		 2,357,048 
0 
⑨年額支払賃料      1,178,524 円　×　12ヶ月　＝　      14,142,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     782.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,142,288 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,131,383 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,010,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,357,048 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,685 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,032,590 円　　　　（　        26,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 768,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,131,383 円  　　　       14,142,288　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,308,183 円　（　　　　　　         6,616 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     860.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,011,200 円  
（　　　　　        18,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,032,590 円      
②総費用 3,308,183 円      
③純収益　①－② 9,724,407 円      
④建物等に帰属する純収益 9,011,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 713,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 694,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,389 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,467,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
 2404000672370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
福山 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福山 5-14 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 旅館

ＲＣ6		 店舗、旅館等の多い
観光地の商業地域
 東16.5m県道、三方路 水道、下水 福山

13.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．５ｍ県道 交通

施設		 福山駅南方

13.0km		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 鞆地区の旅館、店舗等が並ぶ中心商業地域内に存する。地域的には現状維持的状況が続くが、公共投資や観光客
数回復等もあり、需要は認められる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は鞆地区、沼隈地区等の観光地を含む商業地域一円。需要の中心は中大規模の観光関連事業運営者、近隣小
売等の個人等である。鞆地区では古民家改修による観光用途利用等も見られているが、対岸の仙酔島に大手ホテル運営
業者の進出が決定し、将来的な発展力、期待感や観光地活性化による潜在的需要は想定されている。中心価格帯は利用
用途や事業運営者、テナント、利回り等から目線が異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は旅館、店舗等が見られる商業地域である。比準価格は同一需給圏内の商業地事例より求められ、鞆地区に係
る市場性を反映させた規範性を有する価格となった。収益価格は賃料水準等から賃貸経営による投資採算は低く、結果
として低位に試算されたので、参考に留める。よって、比準価格を標準とし、市場動向及び代表標準地からの検討を踏
まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　福山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,700 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[177.9]		 [103.0]
100		 55,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材価格等の物価高、マイナス金利解除によ
る金利上昇等の影響もあり、不動産市場は地
域や総額に応じて需要者の２極化傾向である
。

地域要因に影響を与える変動要因は今の所無
いが、観光客の回復から人の往来も増えつつ
あり、地価はやや上昇しつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 福山 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 福山２６Ｋ
６２
-366213		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.6m県道
、北西4m、
角地
近商

(90,300)
b 福山２６Ｋ
６２
-366225		 福山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西5m市道、
中間画地
商業

(80,300)
c 福山２５Ｔ
０４
-450439		 福山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3.9m市道、
中間画地
近商

(80,240)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,730 		 100
[  80.3]
54,458 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
56,100 
b (　           ) 
31,071  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.6]
39,531 		 100
[  73.2]
54,004 
55,600 
c (　           ) 
12,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  55.0]		 100
[  72.0]
30,932 		 100
[  58.5]
52,875 
54,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -21.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,600 円／㎡]  



福山 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であるため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,015,283 
3,306,681 
9,708,602 
9,011,200 
697,402 		 （　0.9737）
679,060 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,147,083 円　　　　（　     28,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
福山 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 215.00 ＬＳ4 860.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     16.0 m x   31.0 m  前面道路：県道     　  16.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆはフロア貸店舗。２～４Ｆは専有面積５０㎡程度のファミリータイプ。 ⑦有効率　  91.0 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
215.00 
85.0 
182.75 
1,950 
356,363 		 2.0  712,726 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
215.00 
93.0 
199.95 
1,368 
273,532 		 2.0  547,064 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
860.00 
91.0 
782.60 

1,176,959 		 2,353,918 
0 
⑨年額支払賃料      1,176,959 円　×　12ヶ月　＝　      14,123,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     782.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,123,508 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,129,881 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,993,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,353,918 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,015,283 円　　　　（　        26,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,368 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
福山 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 768,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,129,881 円  　　　       14,123,508　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,306,681 円　（　　　　　　         6,613 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     860.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,011,200 円  
（　　　　　        18,022 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,015,283 円      
②総費用 3,306,681 円      
③純収益　①－② 9,708,602 円      
④建物等に帰属する純収益 9,011,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 697,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 679,060 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,147,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 福山 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
 2404000672370-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考